Contact for English speaking clientsIn Wuppertal kam es zu einem rechtlichen Disput zwischen zwei Nachbarn, der bis zum Landgericht eskalierte. Im Mittelpunkt des Streits stand die Wasserversorgung eines Hauses, die über das Grundstück des anderen Nachbarn verlief.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Landgericht Wuppertal fällt Urteil bezüglich Wasserversorgung.
- Beklagter wird verurteilt, die Wasserversorgung des Hausgrundstücks der Klägerin für 9 Monate nach Rechtskraft des Urteils zu dulden.
- Klage wird im Übrigen abgewiesen.
- Kosten des Rechtsstreits werden zwischen Klägerin (3/4) und Beklagtem (1/4) aufgeteilt.
- Klägerin und Beklagter sind Eigentümer benachbarter Hausgrundstücke; Wasserversorgung der Klägerin erfolgte über das Grundstück des Beklagten.
- 2011 wurde eine Vereinbarung über die Wasserversorgung getroffen, die der Beklagte später widerrufen hat.
- Klägerin argumentiert, dass die Kündigung der Vereinbarung gegen Treu und Glauben verstößt und fordert ein Notleitungsrecht.
Übersicht:
- ✔ Das Wichtigste in Kürze
- Hintergrund des Falles
- Die ursprüngliche Vereinbarung
- Verschlechterung der Beziehungen
- Suche nach Alternativen
- Gerichtliche Entscheidung
- Schlussfolgerung
- ➨ Streit um Wasserversorgung? Rechtliche Klarheit schaffen!
- ✔ Was ist ein Notleitungsrecht? – kurz erklärt
- § Relevante Rechtsbereiche für dieses Urteil sind u.a.:
- Das vorliegende Urteil
Hintergrund des Falles
Die beiden Parteien sind Eigentümer benachbarter, aber nicht direkt angrenzender Hausgrundstücke. Ein drittes, unbebautes Grundstück liegt zwischen ihnen. Alle Grundstücke haben Zugang zur Kstraße, wobei der Zugang des klagenden Nachbarn über ein städtisches Grundstück führt. Interessanterweise verfügt das Haus des Klägers nicht über einen eigenen Wasseranschluss, sondern ist über das Grundstück des Beklagten an die öffentliche Wasserleitung angeschlossen.
Die ursprüngliche Vereinbarung
2011 kaufte die Klägerin ihr Hausgrundstück und unterzeichnete eine von dem Beklagten vorgefertigte Vereinbarung. Diese erlaubte ihr, die Wasserversorgung über die private Wasserleitung des Beklagten zu nutzen. Es wurde jedoch klargestellt, dass keine Grunddienstbarkeit besteht und der Beklagte die Vereinbarung jederzeit kündigen kann.
Verschlechterung der Beziehungen
2013 verschlechterten sich die Beziehungen zwischen den beiden Parteien erheblich, hauptsächlich wegen Meinungsverschiedenheiten über die Nutzung einer Pferdewiese, die dem Beklagten gehörte. Der Beklagte drohte, die Wasserversorgung abzuschalten, und wiederholte diese Drohung mehrmals.
Suche nach Alternativen
Die Klägerin erkundigte sich bei der ewr GmbH, einem Tochterunternehmen der Stadtwerke, nach einem eigenen Wasseranschluss. Die Kosten dafür wurden auf 20-25.000 Euro geschätzt. Als Alternative schlug die ewr GmbH vor, die bestehende Leitung über das Grundstück des Beklagten mit einem eigenen Zähler zu versehen und durch eine Grunddienstbarkeit abzusichern.
Gerichtliche Entscheidung
Das Gericht entschied, dass der Klägerin ein Notleitungsrecht gemäß § 917 BGB zusteht, da ihr Grundstück nicht mit dem öffentlichen Leitungsnetz verbunden ist. Dieses Recht besteht jedoch nur für einen Zeitraum von 9 Monaten, um einen Anschluss an das öffentliche Netz zu ermöglichen. Ein dauerhaftes Notleitungsrecht wurde abgelehnt, da die Kosten für den Anschluss an die öffentliche Wasserleitung nicht als „unverhältnismäßig“ angesehen wurden.
Schlussfolgerung
Das Urteil zeigt die Komplexität von Nachbarschaftsstreitigkeiten und die Bedeutung klarer Vereinbarungen. Es betont auch die Bedeutung des Eigentumsrechts und die Notwendigkeit, die Rechte und Pflichten beider Parteien ausgewogen zu berücksichtigen. Das Urteil bietet eine klare Richtlinie für ähnliche Fälle in der Zukunft und betont die Wichtigkeit von klaren und unmissverständlichen Vereinbarungen zwischen den Parteien.
➨ Streit um Wasserversorgung? Rechtliche Klarheit schaffen!
In nachbarschaftlichen Auseinandersetzungen, wie dem Streit um die Wasserversorgung über benachbarte Grundstücke, können die Fronten schnell verhärten. Doch bevor Sie sich in langwierige und kostspielige Rechtsstreitigkeiten verstricken, sollten Sie sich eine fundierte rechtliche Meinung einholen. Unsere Kanzlei bietet Ihnen eine Ersteinschätzung Ihrer Situation und berät Sie anschließend umfassend zu Ihren Optionen und Rechten. Zögern Sie nicht und lassen Sie sich unterstützen, um zu einer fairen und rechtssicheren Lösung zu gelangen. Kontaktieren Sie uns noch heute!
✔ Was ist ein Notleitungsrecht? – kurz erklärt
Das Notleitungsrecht ist ein spezielles Recht im deutschen Immobilienrecht. Es ermöglicht nicht nur die Mitbenutzung der auf dem Nachbargrundstück vorhandenen Leitungen, sondern auch die ober- und unterirdische Herstellung von Leitungen auf dem Nachbargrundstück. Dieses Recht tritt in Kraft, wenn eine Immobilie nicht über das eigene Grundstück mit notwendigen Versorgungs- oder Entsorgungsleitungen erschlossen werden kann. Das Notleitungsrecht soll sicherstellen, dass jedes Grundstück ordnungsgemäß mit den notwendigen Versorgungsleitungen, wie Wasser, Strom oder Abwasser, versorgt werden kann. Es ist jedoch als Ausnahmerecht zu verstehen und kommt nur dann zur Anwendung, wenn keine andere Möglichkeit der Erschließung besteht.
§ Relevante Rechtsbereiche für dieses Urteil sind u.a.:
- Sachenrecht: Das Notleitungsrecht gemäß § 917 BGB wird in diesem Fall thematisiert. Es geht um das Recht eines Grundstückseigentümers, unter bestimmten Voraussetzungen eine Leitung über ein Nachbargrundstück zu führen, wenn sein Grundstück nicht auf direktem Weg an das öffentliche Netz angeschlossen werden kann.
- Vertragsrecht: Die Vereinbarung zwischen den Parteien vom 10.08.2011 und deren Kündigung spielen eine zentrale Rolle. Es geht um die rechtlichen Bindungen und Verpflichtungen, die aus solchen privaten Vereinbarungen entstehen und wie diese beendet werden können.
- Deliktsrecht: Es wird die Frage der Rechtsmissbräuchlichkeit und des Verstoßes gegen Treu und Glauben behandelt. Dies betrifft das Verhalten des Beklagten, insbesondere im Hinblick auf die Kündigung der Wasserversorgungsvereinbarung und die möglichen Auswirkungen auf die Klägerin.
Das vorliegende Urteil
Landgericht Wuppertal – 1 O 332/13 – Datum: 03.04.2014
Tenor:
Der Beklagte wird verurteilt, die Wasserversorgung des Hausgrundstücks der Klägerin, Xxxxxxxx durch die über sein Hausgrundstück Xx verlaufende Wasserleitung für einen Zeitraum von 9 Monaten ab Rechtskraft dieses Urteils zu dulden.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Beklagte zu 1/4, die Klägerin zu 3/4.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 Euro. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
T a t b e s t a n d
Die Parteien sind Eigentümer benachbarter, aber nicht unmittelbar aneinandergrenzender Hausgrundstücke im K. Zwischen den Grundstücken befindet sich ein im Eigentum eines Dritten stehendes unbebautes Grundstück (xx). Alle Grundstücke verfügen über eine Zufahrt zur Kstraße, wobei die Zufahrt der Klägerin über ein in städtischem Eigentum stehendes Flurstück verläuft.
Die Wasserversorgung in diesem Bereich wird durch ein Tochterunternehmen der Stadtwerke S , die ewr GmbH („energie und wasser für remscheid“) gewährleistet. Das Haus der Klägerin verfügt nicht über einen eigenen Anschluss an die öffentliche Wasserleitung, vielmehr verlief der Anschluss von vorneherein über das an die öffentliche Wasserleitung angeschlossene Hausgrundstück des Beklagten. In dessen Keller befindet sich ein mit einem eigenen Wasserzähler versehener Abzweig zum Haus der Beklagten, wobei die Wasserleitung zusätzlich das Grundstück ## quert.
Im Jahr 2011 erwarb die Klägerin das Hausgrundstück cc und unterzeichnete unter dem Datum 10.08.2011 eine von dem Beklagten vorformulierte und von diesem unterschriebene Vereinbarung. Darin heißt es unter anderem:
„Herr T gewährt Frau J, bis auf Widerruf, eine kontinuierliche Wasserversorgung durch die private Wasserleitung durch das zwischen den beiden Häusern liegende Grundstück xxx und xx. Es besteht keine Grunddienstbarkeit und Herr T kann keine Garantien geben, sollte der Eigentümer des unbebauten Grundstücks […] Einwände erheben, oder eine Bebauung planen. […]
Sollten die Vereinbarungen nicht erfüllt werden, kann Herr T diese fristlos aufheben.“
Nach dieser Vereinbarung hatte die Klägerin eine abzurechnende monatliche Pauschale an den Beklagten zu zahlen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Anlage 4 zur Klageschrift (Bl. 13 d.A.) Bezug genommen.
Im Jahr 2013 verschlechterte sich das nachbarliche Verhältnis zwischen den Parteien massiv. Hintergrund waren unter anderem Meinungsverschiedenheiten im Hinblick auf das – nicht streitgegenständliche – langjährige Nutzungsverhältnis einer im Eigentum des Beklagten stehenden Pferdewiese durch die Klägerin.
Mit Anwaltschreiben vom 07.08.2013 (Anlage 7, dort S.3, Bl. 19 d.A.) teilte der Beklagte im Zusammenhang mit der vorgenannten Auseinandersetzung mit, dass er sich vorbehalte, „jederzeit die Wasserversorgung des Grundstücks [der Klägerin] abzusperren“. Ähnliche Ankündigungen wiederholte er mit E-Mail vom 30.08.2013.
In der Folgezeit erkundigte sich die Klägerin nach der Möglichkeit eines eigenen Anschlusses an das öffentliche Wassernetz durch die ewr GmbH. Diese teilte mit, dass sich die Kosten auf etwa. 20-25.000 Euro belaufen würde und schlug zur Vermeidung dieser Kosten vor, die bestehende Leitung über das Grundstück des Beklagten mit einem „eigenen Zähler“ der Klägerin zu versehen und diese Leitung mit einer Grunddienstbarkeit abzusichern.
Mit Anwaltschreiben vom 12.09.2013 verweigerte der Beklagte das an ihn von der Klägerin herangetragene Ansinnen einer Grunddienstbarkeit zur Sicherung des Leitungsrechtes. Er verlangte den Nachweis eines Direktanschlussantrags unter Fristsetzung bis zum Ende „dieses Monats“ und teilte mit, „bis zum Ablauf der vorstehend gesetzten Frist „ohne jedes Präjudiz die Wasserversorgung des Grundstücks [der Klägerin] in der bisher praktizierten Weise aufrechtzuerhalten. Im Falle des fruchtlosen Ablaufs der Frist behielt er sich die Schließung dieses Versorgungswegs vor.
Mit Anwaltschreiben vom 26.09.2013 teilte der Beklagte der Klägerin unter anderem folgendes mit:
„Bis zur Fertigstellung des Direktanschlusses ist die nach wie vor gültige Vereinbarung vom 10.08.2011 zwischen den Parteien zu ergänzen.“
Er forderte unter anderem die Zahlung einer Barkaution sowie wegen der Kosten „u.a. für Ablesung, Abrechnung u.ä.“ eine Pauschale von vierteljährlich 75,00 Euro im Voraus. Für die Zahlung setzte er der Klägerin eine Frist bis zum 15.10.2013. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Anlage 11 zur Klageschrift (Bl. 26f. d.A.) Bezug genommen.
Am 15.10.2013 nach 20.00 Uhr – kurz nachdem die Klägerin nach Hause gekommen war – wurde die Wasserversorgung unterbrochen. Gegenüber der von der Klägerin herbeigerufenen Polizei äußerte der Beklagte, er habe das Wasser aufgrund fehlender Kautionszahlungen abgesperrt. Die Wasserversorgung wurde noch am selben Abend wieder hergestellt.
In der Klageerwiderung vom 20.11.2013 hat der Beklagte erklären lassen, er habe von seinem Recht zum jederzeitigen Widerruf „jetzt Gebrauch gemacht“ und in der mündlichen Verhandlung persönlich erklärt, dass eine Fortsetzung der Vereinbarung für ihn unter keinen Umständen in Betracht komme.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Beendigung der Vereinbarung vom 10.08.2011 verstoße gegen Treu und Glauben, jedenfalls stehe ihr ein Notleitungsrecht zu, da die Aufwendungen für den Anschluss an das öffentliche Leitungsnetz völlig unverhältnismäßig seien.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten als Eigentümer des Hausgrundstücks Xx zu verurteilen, die Wasserversorgung des Hausgrundstücks der Klägerin, Xxxxxxxx über das bestehende Leitungssystem zu dulden.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zur Akte gereichten wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet.
Der Klägerin steht für den im Tenor genannten Zeitraum ein Notleitungsrecht gemäß § 917 BGB zu, da das Grundstück der Klägerin nicht mit dem öffentlichen Leitungsnetz verbunden ist.
Das Notleitungsrecht besteht indes vorliegend nur für einen angemessenen Zeitraum bis zum Anschluss an das öffentliche Netz. Dieser Anschluss ist unstreitig technisch möglich und ein Zeitraum von 9 Monaten erscheint nach der Sach- und Rechtslage auskömmlich, aber unter Berücksichtigung der zuvor erforderlichen Verhandlungen und Planungen mit der ewr GmbH sowie der Stadt Remscheid als Eigentümerin des vorgelagerten Flurstücks auch erforderlich.
Ein dauerhaftes Notleitungsrecht besteht nicht. Die Klägerin kann sich nicht darauf berufen, dass der Anschluss an die öffentliche Wasserleitung wirtschaftlich „unverhältnismäßig“ wäre. Zwar ist anerkannt, dass unter besonderen Umständen auch eine „wirtschaftliche Unmöglichkeit“ ein dauerhaftes Notwege bzw. –leitungsrecht begründen kann. Wegen des mit einem Notleitungsrecht verbundenen Eingriffs in fremdes Eigentum sind an die Begründung der Unmöglichkeit jedoch hohe Anforderungen zu stellen. Beträge in den in Rede stehenden Größenordnungen von 20-30.000 Euro vermögen vor diesem Hintergrund eine wirtschaftliche Unmöglichkeit nicht zu begründen.
Die Klägerin kann sich zur Begründung des Duldungsverlangens auch nicht auf die Vereinbarung vom 10.08.2011 stützen. Der Beklagte hat diese Vereinbarung wirksam gekündigt, wenn auch erst mit dem Klageerwiderungsschriftsatz. Soweit er zuvor in den Anwaltschriftsätzen wiederholt damit gedroht hat, die Wasserversorgung einzustellen, lag darin keine Kündigungserklärung, da die Erklärungen nicht hinreichend bestimmt waren. Bei der gebotenen Auslegung der Schreiben trat zwar deutlich zutage, dass der Beklagte die mögliche Beendigung als Druckmittel im Hinblick auf die Auseinandersetzung nutzen wollte, nicht aber, dass er sie endgültig beenden wollte. Dies wird nicht zuletzt in dem Anwaltschreiben vom 26.09.2013 deutlich, in welchem trotz der vorhergehenden Androhungen und Fristsetzungen festgehalten ist, dass die Vereinbarung vom 10.08.2011 „nach wie vor gültig“ sei.
Die Kündigung der Vereinbarung ist auch nicht rechtsmissbräuchlich, jedenfalls nachdem die Kündigung nicht mehr als Druckmittel im Hinblick auf die eigenständigen Auseinandersetzungen um die Pferdewiese verwandt wird, sondern der Kläger auch ungeachtet der Beendigung dieses Nutzungsverhältnisses die Beendigung der Wasserdurchleitung erfolgt. Denn besondere Kündigungsgründe sind in der Vereinbarung nicht ausdrücklich vorgesehen, sie ergeben sich auch nicht aus dem Gesetz.
Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Klägerin vom 17.03.2014 gab keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.
Streitwert: 10.000,00 Euro.
Entgegen der Ansicht der Klägerin ist insoweit nicht der Aufwand für die Alternativmaßnahme, sondern der zu schätzende Wert der Beeinträchtigung des Grundstücks des Beklagten durch das begehrte Leitungsrecht maßgeblich.
