Verkehrswert des Versteigerungsobjekts muss sachverständig ermittelt werden

1. Auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners wird der Beschluss des Amtsgerichts – Vollstreckungsgericht – Freiburg im Breisgau vom 06.05.2024 in Gestalt des Nichtabhilfebeschlusses vom 10.06.2024, Az.: 792 K 38/22, mit dem zugrunde liegenden Verfahren aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Entscheidung über die Neufestsetzung des Verkehrswertes des Versteigerungsobjekts an das Amtsgericht – Vollstreckungsgericht – Freiburg im Breisgau zurückverwiesen.

2. Der Wert des Beschwerdegegenstandes wird auf 90.000 Euro festgesetzt.

3. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Der Antragsgegner wendet sich gegen die mit Beschluss des Amtsgerichts – Vollstreckungsgericht – Freiburg vom 06.05.2024 vorgenommene Neufestsetzung des Verkehrswertes einer Gebäude- und Freifläche, die mit einem denkmalgeschützten Haus des Künstlers X bebaut ist.

Die Parteien sind Miterben nach H X zu je 1/2. Die Antragstellerin betreibt die Teilungsversteigerung des Grundstücks Flst-Nr. …, Gebäude- und Freifläche, Wald- und Landwirtschaftsfläche, …, vorgetragen im Grundbuch von …

Im Verfahren 791 K 207/07 setzte das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert des Objekts auf der Grundlage zweier Gutachten vom 06.03.2009 und 15.03.2014 mit Beschluss vom 08.05.2014 auf 131.500 Euro fest.

Mit Beschluss vom 14.04.2023 setzte das Amtsgericht den Verkehrswert neu auf 600.000 Euro fest. Das Amtsgericht hatte kein neues Sachverständigengutachten eingeholt, sondern die Schätzung auf den Bodenrichtwert von 300 Euro pro m² für Bauland der Gemarkung … gestützt. Die auf dem Objekt befindliche Immobilie sei abbruchreif und seit Jahren unbewohnt. Der Antragsgegner wandte hiergegen ein, die Schätzungen aus dem Jahr 2009 und 2014 seien veraltet.

Am 22.08.2023 wurde das auf dem Grundstück befindliche Wohnhaus des Künstlers X vom Landesamt für Denkmalpflege in die Denkmalschutzliste aufgenommen.

Mit dem angefochtenen Beschluss vom 06.05.2024 hat das Amtsgericht ohne Einholung eines Sachverständigengutachtens den Verkehrswert des Versteigerungsobjekts auf Grund der Denkmaleigenschaft des Hauses neu bestimmt und auf den Bodenrichtwert einen Abschlag von 20% vorgenommen, mithin den Verkehrswert auf 480.000 Euro festgesetzt.

Mit Schreiben vom 21.05.2024, am 22.05.2024 beim Amtsgericht eingegangen, hat der Antragsgegner gegen den seiner Zustellungsbevollmächtigten am 10.05.2024 zugestellten Beschluss Beschwerde eingelegt und ein neues Wertgutachten verlangt.

Mit Beschluss vom 10.06.2024 hat das Amtsgericht der Beschwerde nicht abgeholfen und die Akten der Kammer zur Entscheidung vorgelegt.

Der Antragsgegner hat im Beschwerdeverfahren ergänzend vorgetragen; hierauf wird Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Verfahrensgangs wird auf den Inhalt der Akten Bezug genommen.

II.

Die sofortige Beschwerde ist zulässig (dazu A.) und hat – vorläufig – Erfolg (dazu B.).

A.

Die sofortige Beschwerde ist zulässig.

Beschwerdegegenstand ist ausweislich des Schriftsatzes vom 21.05.2024 nur der Beschluss vom 06.05.2024. Soweit der Antragsteller im Schriftsatz vom 04.08.2024 auch sämtliche Rechtsbehelfe gegen frühere Beschlüsse des Vollstreckungsgerichts ergreift, wären etwaige sofortige Beschwerden längst verfristet und kostenpflichtig zu verwerfen; ob in den Anträgen insoweit Gegenvorstellungen oder (wiederholte) Anträge auf Neufestsetzung des Verkehrswertes lägen, kann dahinstehen. Dafür ist die Kammer nicht zuständig, weil das außerhalb des o.g. Beschwerdegegenstandes liegt.

B.

Mit – vorläufigem – Erfolg beanstandet der Antragsgegner, dass das Vollstreckungsgericht ein Sachverständigengutachten hätte einholen müssen. Das Vollstreckungsgericht hat den Verkehrswert mit Erwägungen festgestellt, ohne ein Sachverständigengutachten einzuholen und ohne im angefochtenen Beschluss näher darzulegen, auf Grund welcher eigenen, den Parteien vorab auch nicht zur Kenntnis gebrachten Sachkunde das Gericht zu dem von ihm angenommenen Wert kommt. Dies hat das Amtsgericht nachzuholen. Im Einzelnen:

1. Nach § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG ist der Verkehrswert des Versteigerungsobjekts von Amts wegen, nötigenfalls durch Sachverständigengutachten, durch das Vollstreckungsgericht festzusetzen. Trotz des Gesetzeswortlauts ist es die Regel, einen Sachverständigen zu beauftragen (BeckOK ZVG/Steffen/Ertle, § 74a Rn. 29 ; Stöber/Becker, ZVG, 23. Aufl. 2022, § 74a Rn. 56), weil dem Rechtspfleger die typischerweise notwendigen (Fach) Kenntnisse fehlen werden (vgl. Böttcher, ZVG, 7. Aufl. 2022, § 74a Rn. 27) und er dazu den Immobilienmarkt ständig beobachten müsste. Anders gilt nur, wenn ein Privatgutachten vorgelegt wird, gegen das keine Einwendungen erhoben werden oder sonst ausnahmsweise Umstände vorliegen, die eine eigene Schätzung möglich machen. Da die Grundsätze der freien richterlichen Beweiswürdigung gemäß § 286 ZPO auch im Rahmen von § 74a Abs. 5 ZVG gelten (vgl. Böttcher, ZVG, a. a. O., § 74a Rn. 27), kann auf das Sachverständigengutachten jenseits der bereits dargestellten Ausnahmen nur verzichtet werden, wenn der Rechtspfleger in der Entscheidung über die Wertfestsetzung solche besonderen Umstände dartut. Will er den Verkehrswert auf Grund eigener Sachkunde festsetzen, muss er in der Entscheidung darlegen, warum er die notwendigen Fachkenntnisse hat. Diese Fachkenntnisse können nicht allein durch seine berufliche Tätigkeit als Vollstreckungsgericht belegt werden (unzutreffend und die Maßstäbe des Bundesgerichtshofs verkennend: BeckOK ZVG/Steffen/Ertle, a. a. O., § 74a Rn. 45.1). Zudem muss das Gericht den Parteien vorher mitgeteilt haben, dass es wegen eigener Sachkunde auf die Einholung eines Sachverständigengutachtens verzichtet (vgl. BGH, Beschluss vom 13.01.2015 – VI ZR 204/14, Rn. 5; LG Freiburg, Beschluss vom 09.06.2022 – 4 T 104/22, Rn. 10).

2. Nach diesen Maßstäben kann die mit Beschluss vom 06.05.2024 vorgenommene Wertfestsetzung – derzeit – keinen Bestand haben.

a) Zu Recht hat das Amtsgericht dem Umstand der Denkmaleigenschaft besondere wertprägende Bedeutung beigemessen und den bereits bestimmten Verkehrswert neu festsetzen wollen. Denn Vorschriften des Denkmalschutzes, besonders Maßnahmen, die aufgrund der Denkmalschutzgesetze zur Erhaltung von Baudenkmälern getroffen werden mögen, können den Verkehrswert bebauter Grundstücke negativ oder positiv beeinflussen. Wird die Nutzung des denkmalgeschützten Grundstücks nicht eingeschränkt, so kann der mit dem Schutz verbundene Hinweis auf den Denkmalwert auf den Verkehrswert positiv wirken. Wird die Verwendung besonders des Grund und Bodens eingeschränkt und werden Aufwendungen für die Pflege des Denkmals gefordert, so kann der Käuferkreis eingeschränkt werden und der Verkehrswert gemindert sein (vgl. Dieterich, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 194 Rn. 90 , dort auch zu Literatur, welche Umstände ein Sachverständiger berücksichtigen könnte).

Der angefochtenen Entscheidung ist jedoch weder zu entnehmen, welche besonderen, aus der Denkmaleigenschaft folgenden Umstände wertprägend wären noch, wieso das Amtsgericht diese pauschal mit 20% bewertet noch woher das Amtsgericht die Sachkunde dafür nimmt noch wird näher begründet, wieso nun nur der Bodenrichtwert für das ganze Grundstück relevant sein sollte, obwohl dieses bebaut ist.

b) Die Erwägungen des Amtsgerichts im Nichtabhilfebeschluss vermögen die Nichteinholung eines Sachverständigengutachtens ebenfalls nicht zu rechtfertigen. Es bleibt unklar, auf Grund welcher Erkenntnisse das Amtsgericht meint, ein Sachverständiger könne dem Amtsgericht keine Erkenntnisse vermitteln. Das ist eine unzulässige, weil nicht mit Tatsachen begründete, vorweggenommene Beweiswürdigung. Ebenso wenig tragfähig ist das Argument, dem Amtsgericht sei kein entsprechender Sachverständiger bekannt. Es ist nicht dargelegt oder sonst in der Akte dokumentiert, dass das Amtsgericht auch nur versucht hätte, einen Sachverständigen mit entsprechendem Fachwissen aufzufinden.

3. Die Kammer macht unter Ausübung pflichtgemäßen Ermessens von der Möglichkeit gemäß § 74a Abs. 5 Satz 3 ZVG, § 572 Abs. 3 ZPO Gebrauch und hebt den angefochtenen Beschluss vom 06.05.2024 samt dem zu Grunde liegenden Verfahren auf und überträgt dem Vollstreckungsgericht die erneute Festsetzung des Verkehrswertes.

Die Voraussetzungen dafür liegen vor. Die Kammer ist schon nach dem Wortlaut von § 572 Abs. 3 ZPO nicht an die Aufhebungsgründe gemäß § 538 ZPO gebunden. Es bedarf weder – hier auch nicht vorliegender – schwerer Verfahrensmängel noch eines Aufhebungsantrages eines Verfahrensbeteiligten (vgl. Ball, in: Musielak/Voit, ZPO, 21. Aufl. 2024, § 572 Rn. 16). Maßgeblich ist allein die Zweckmäßigkeit. Die Kammer hat hierbei berücksichtigt, dass die Sache nicht zur Entscheidung reif ist und jedenfalls nach derzeitiger Sachlage ein Sachverständigengutachten einzuholen sein wird. Die im früheren Verfahren offenbar schon eingeholten (aber nicht in der Akte befindlichen) Gutachten der Jahre 2009 und 2014 sind angesichts des Zeitablaufs und der neu hinzugetretenen Denkmaleigenschaft voraussichtlich keine taugliche Grundlage der Neufestsetzung. Die Kammer kann das Verfahren ebenso wenig schneller als das Vollstreckungsgericht erledigen. Zudem hat die Kammer eingestellt, dass den Beteiligten durch eine Entscheidung des Beschwerdegerichts eine weitere Instanz genommen wird, nachdem Beschlüsse der Kammer regelmäßig unanfechtbar sind, da bereits jetzt absehbar Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde nicht vorliegen dürften.

4. Sollte sich das Amtsgericht nach alledem für die schriftliche Begutachtung entscheiden, wird es zu erwägen haben, ob es – gemäß der Anregung der Antragstellerin im Schriftsatz vom 18.07.2022 – die früheren Verfahrensakten mit den darin enthaltenen Gutachten beizieht, um diese dem zu beauftragenden Sachverständigen zuzuleiten, um eine breite Erkenntnisgrundlage zu gewinnen.

III.

Eine Kostenentscheidung ist vorliegend nicht veranlasst, weil die Beteiligten sich vorliegend nicht kontradiktorisch gegenüberstehen. Der Beschwerdeführer erstrebt erkennbar nur eine im Interesse auch potentieller Bieter objektiv möglichst belastbare Verkehrswertfestsetzung (vgl. BGH, Beschluss vom 07.06.2018 – V ZB 221/17, Rn. 27; LG Freiburg, Beschluss vom 30.05.2023 – 4 T 61/23, Rn. 20). Er rügt die Nichteinholung eines Sachverständigengutachtens und erstrebt lediglich einen Wert von unter 300.000 Euro. Mit Blick auf diese Angaben wurde der Beschwerdewert für die Gerichtsgebühr und die Anwaltsgebühren in Differenz zum vom Amtsgericht festgesetzten Verkehrswert unter Berücksichtigung des Miterbenanteils des Antragsgegners (480.000 – 300.000 = 180.000 : 2) bestimmt (§§ 47, 54 Abs. 1 Satz GKG, § 26 Nr. 1 RVG).

IV.

Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor.