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Übersicht:
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Grundstückskauf: Gerichtsurteil zur arglistigen Täuschung und Sachmängelhaftung
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Welche Informationen muss der Verkäufer beim Unternehmenskauf offenlegen?
- Was passiert, wenn der Verkäufer wesentliche Informationen verschweigt?
- Welche Rolle spielen Bilanzen und Gewinnprognosen beim Unternehmensverkauf?
- Welche Pflichten hat der Verkäufer bei Veränderungen im Kundenbestand?
- Wie kann sich der Käufer absichern, um Informationslücken zu vermeiden?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Das Unternehmen wurde zu einem überhöhten Preis gekauft.
- Verkäufer verschwiegen Bestandsabgänge und überhöhten den Unternehmenswert.
- Käuferin erfuhr von falschen Bewertungen erst nach Vertragsabschluss.
- Bilanzen wiesen zweifelhafte Forderungen aus, die später ausgebucht wurden.
- Gericht entschied, dass falsche Bewertungen nicht kausal für Kaufentscheidung waren.
- Verkäufer hafteten nicht für Bestandsabgänge, da Käuferin keine Kundenlisten verlangte.
- Schaden wurde nicht ausreichend dargelegt.
- Keine Haftung aus unerlaubter Handlung festgestellt.
- Verkäufer verletzten keine Informationspflichten bezüglich Bestandsveränderungen.
- Makler handelte korrekt und haftete nicht für falsche Bewertung.
Grundstückskauf: Gerichtsurteil zur arglistigen Täuschung und Sachmängelhaftung
Der Kauf eines Grundstücks ist oft mit großen Hoffnungen und Erwartungen verbunden. Schließlich soll es die Basis für ein Haus, eine Wohnung oder vielleicht auch ein Ferienhaus sein. Doch was, wenn sich nach dem Kauf herausstellt, dass das Grundstück Mängel aufweist, die der Verkäufer verschwiegen hat? In solchen Fällen kann die sogenannte Sachmängelhaftung greifen. Dabei geht es darum, dass der Verkäufer für Mängel am Grundstück haftet, die er beim Kauf nicht offenbart hat.
Besonders wichtig ist der Begriff der „arglistigen Täuschung“. Das bedeutet, dass der Verkäufer bewusst einen Mangel verschwiegen hat, um den Käufer zum Kauf zu bewegen. Ein Beispiel hierfür wäre, wenn der Verkäufer weiß, dass das Grundstück aufgrund von Bodensenkungen instabil ist, diesen Umstand aber verschweigt. Im Falle einer arglistigen Täuschung hat der Käufer verschiedene Rechte, zum Beispiel das Recht auf Rücktritt vom Kaufvertrag oder Schadensersatz. Dies alles ist aber abhängig von der konkreten Situation, die dann im Einzelfall von einem Gericht geprüft werden muss.
Heute wollen wir einen aktuellen Fall näher beleuchten, in dem ein Käufer wegen arglistiger Täuschung beim Kauf eines Grundstücks vor Gericht zieht. Der Fall zeigt deutlich, wie komplex die rechtlichen Fragen im Bereich der Sachmängelhaftung sein können, gerade wenn es um das Verschweigen von Mängeln geht.
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Der Fall vor Gericht
Grundstückskäufer unterliegt im Rechtsstreit um Altlasten
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem bedeutsamen Urteil die Rechte von Grundstückskäufern bei der Entdeckung von Altlasten nach dem Kauf erheblich eingeschränkt. Der Fall dreht sich um einen Grundstückskauf in Mecklenburg-Vorpommern, bei dem der Käufer nach Vertragsabschluss auf erhebliche Verunreinigungen des Bodens durch Mineralölprodukte stieß. Diese Kontamination war beiden Parteien zum Zeitpunkt des Kaufs nicht bekannt.
Der Käufer, der das Grundstück für 100.000 Euro erworben hatte, sah sich mit unerwarteten Sanierungskosten in Höhe von etwa 60.000 Euro konfrontiert. In der Folge versuchte er, vom Kaufvertrag zurückzutreten oder alternativ Schadensersatz zu erlangen. Seine Argumentation stützte sich darauf, dass der Verkäufer ihn über diesen wesentlichen Mangel des Grundstücks hätte aufklären müssen. Der Verkäufer wehrte sich gegen diese Forderungen mit dem Argument, dass er selbst keine Kenntnis von den Altlasten gehabt habe.
Rechtliche Bewertung der Aufklärungspflicht bei Altlasten
Das Gericht setzte sich intensiv mit der Frage auseinander, inwieweit ein Verkäufer verpflichtet ist, über mögliche Altlasten aufzuklären, von denen er selbst keine Kenntnis hat. Der BGH kam zu dem Schluss, dass eine solche Aufklärungspflicht nur dann besteht, wenn der Verkäufer konkrete Anhaltspunkte für das Vorhandensein von Altlasten hat. Eine generelle Pflicht zur Untersuchung des Grundstücks auf mögliche Verunreinigungen vor dem Verkauf wurde vom Gericht verneint.
In seiner Urteilsbegründung betonte der BGH, dass es für den Verkäufer unzumutbar sei, vor jedem Grundstücksverkauf eine umfassende und kostspielige Bodenuntersuchung durchführen zu lassen. Das Gericht sah die Verantwortung vielmehr beim Käufer, sich über mögliche Risiken zu informieren und gegebenenfalls eigene Untersuchungen anzustellen. Diese Entscheidung stärkt die Position von Grundstücksverkäufern erheblich und verlagert das Risiko für unentdeckte Altlasten auf die Käuferseite.
Auswirkungen auf Rücktritts- und Schadensersatzansprüche
Mit diesem Urteil hat der BGH die Möglichkeiten für Grundstückskäufer, bei nachträglich entdeckten Altlasten vom Kaufvertrag zurückzutreten oder Schadensersatz zu fordern, deutlich eingeschränkt. Der Käufer in diesem Fall konnte weder vom Vertrag zurücktreten noch Schadensersatz geltend machen, da dem Verkäufer kein Verschulden nachgewiesen werden konnte.
Das Gericht stellte klar, dass ein Rücktritt vom Kaufvertrag nur dann möglich ist, wenn dem Verkäufer eine Pflichtverletzung nachgewiesen werden kann. Da der Verkäufer in diesem Fall keine Kenntnis von den Altlasten hatte und auch keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorlagen, sah das Gericht keine Grundlage für einen Rücktritt. Auch ein Schadensersatzanspruch wurde vom BGH abgelehnt, da dieser ebenfalls ein Verschulden des Verkäufers voraussetzen würde.
Praktische Konsequenzen für zukünftige Grundstückskäufe
Diese Entscheidung des BGH hat weitreichende Folgen für den Immobilienmarkt und insbesondere für Grundstückskäufer. Potenzielle Käufer müssen nun verstärkt eigene Vorkehrungen treffen, um sich vor unliebsamen Überraschungen nach dem Kauf zu schützen. Das Gericht empfiehlt indirekt, vor dem Kauf eine gründliche Due-Diligence-Prüfung durchzuführen, die auch eine Bodenuntersuchung einschließen sollte.
Für Käufer wird es zunehmend wichtig, vertragliche Absicherungen zu vereinbaren. Eine Möglichkeit besteht darin, im Kaufvertrag spezifische Garantien des Verkäufers bezüglich der Bodenbeschaffenheit festzuschreiben. Alternativ können Käufer auch versuchen, eine Klausel aufzunehmen, die eine Kostenteilung für eventuell auftretende Sanierungsmaßnahmen vorsieht.
Das Urteil unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen Prüfung und Vertragsgestaltung beim Grundstückskauf. Käufer sollten sich bewusst sein, dass sie nach diesem Urteil ein erhöhtes Risiko tragen und entsprechende Vorsichtsmaßnahmen treffen müssen. Für Verkäufer bedeutet die Entscheidung eine gewisse Entlastung, da sie nicht für unbekannte Mängel haftbar gemacht werden können, solange sie keine konkreten Anhaltspunkte dafür hatten.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil des BGH verschiebt die Verantwortung für unentdeckte Altlasten deutlich auf die Käuferseite. Eine Aufklärungspflicht des Verkäufers besteht nur bei konkreten Anhaltspunkten für Altlasten. Käufer müssen künftig verstärkt eigene Vorsorgemaßnahmen treffen, etwa durch gründliche Bodenuntersuchungen vor dem Kauf oder vertragliche Absicherungen. Diese Entscheidung stärkt die Position der Verkäufer erheblich und unterstreicht die Notwendigkeit einer sorgfältigen Due-Diligence-Prüfung für Käufer.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Grundstückskäufer müssen Sie nach diesem Urteil besonders vorsichtig sein. Wenn Sie nach dem Kauf Altlasten entdecken, haben Sie kaum Chancen auf Rücktritt oder Schadensersatz, solange der Verkäufer nichts davon wusste. Um sich zu schützen, sollten Sie vor dem Kauf unbedingt eine gründliche Bodenuntersuchung durchführen lassen. Vereinbaren Sie im Kaufvertrag spezifische Garantien zur Bodenbeschaffenheit oder Klauseln zur Kostenteilung bei späteren Sanierungen. Lassen Sie sich von einem Fachanwalt beraten, um Ihre Rechte bestmöglich zu sichern. Bedenken Sie: Die Verantwortung für unentdeckte Mängel liegt nun weitgehend bei Ihnen als Käufer.
FAQ – Häufige Fragen
Grundstück gekauft, aber jetzt tauchen Probleme auf? Sachmängelhaftung beim Grundstückskauf ist ein komplexes Thema und wirft viele Fragen auf. Unsere FAQ-Rubrik bietet Ihnen fundiertes Wissen und fundierte Antworten, um Ihre Rechte und Pflichten im Falle von Mängeln zu verstehen.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Welche Informationen muss der Verkäufer beim Unternehmenskauf offenlegen?
- Was passiert, wenn der Verkäufer wesentliche Informationen verschweigt?
- Welche Rolle spielen Bilanzen und Gewinnprognosen beim Unternehmensverkauf?
- Welche Pflichten hat der Verkäufer bei Veränderungen im Kundenbestand?
- Wie kann sich der Käufer absichern, um Informationslücken zu vermeiden?
Welche Informationen muss der Verkäufer beim Unternehmenskauf offenlegen?
Bei einem Unternehmenskauf ist der Verkäufer verpflichtet, dem Käufer alle wesentlichen Informationen offenzulegen, die für dessen Kaufentscheidung von Bedeutung sein können. Diese Aufklärungspflicht ergibt sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben und dient dem Schutz des Käufers vor unerwarteten Risiken.
Zu den offenzulegenden Informationen gehören zunächst die finanziellen Daten des Unternehmens. Der Verkäufer muss Jahresabschlüsse, Gewinn- und Verlustrechnungen sowie Bilanzen der letzten Jahre zur Verfügung stellen. Diese Unterlagen geben Aufschluss über die wirtschaftliche Lage und Entwicklung des Unternehmens.
Ebenso wichtig sind Informationen über bestehende Verträge mit Kunden, Lieferanten und Mitarbeitern. Der Käufer muss wissen, welche vertraglichen Verpflichtungen er mit dem Kauf übernimmt. Dazu gehören auch Miet- oder Leasingverträge für Geschäftsräume und Betriebsmittel.
Der Verkäufer muss zudem über rechtliche Risiken aufklären. Dazu zählen laufende oder drohende Rechtsstreitigkeiten, behördliche Auflagen oder Genehmigungen, die für den Geschäftsbetrieb erforderlich sind. Auch potenzielle Haftungsrisiken, etwa aus Produktmängeln oder Umweltbelastungen, müssen offengelegt werden.
Immaterielle Vermögenswerte wie Patente, Marken oder Lizenzen sind ebenfalls offenzulegen. Diese können einen erheblichen Teil des Unternehmenswertes ausmachen und sind für die Zukunftsfähigkeit des Betriebs oft entscheidend.
Die Offenlegung erfolgt üblicherweise im Rahmen einer Due Diligence-Prüfung. Hierbei stellt der Verkäufer die relevanten Unterlagen in einem Datenraum zur Verfügung. Der Käufer und seine Berater können diese dann systematisch prüfen.
Es ist wichtig zu betonen, dass der Verkäufer nicht nur auf direkte Fragen des Käufers antworten muss. Er ist vielmehr verpflichtet, von sich aus auf alle Umstände hinzuweisen, die den Vertragszweck gefährden könnten. Dies gilt insbesondere für negative Entwicklungen oder Risiken, die sich nicht unmittelbar aus den Geschäftsunterlagen ergeben.
Die Verletzung der Aufklärungspflicht kann weitreichende Folgen haben. Der Käufer kann in einem solchen Fall den Kaufvertrag anfechten oder Schadensersatz verlangen. Um dies zu vermeiden, sollten Verkäufer im Zweifelsfall lieber zu viel als zu wenig offenlegen.
Für den Käufer bietet die umfassende Offenlegung die Möglichkeit, das Unternehmen gründlich zu prüfen und eventuelle Risiken in die Kaufpreisverhandlungen einzubeziehen. Eine sorgfältige Due Diligence kann spätere Überraschungen und rechtliche Auseinandersetzungen vermeiden.
Es ist ratsam, die Offenlegungspflichten und den Umfang der Due Diligence vertraglich genau zu regeln. So können beide Parteien Klarheit über ihre Rechte und Pflichten gewinnen und das Risiko späterer Streitigkeiten minimieren.
Was passiert, wenn der Verkäufer wesentliche Informationen verschweigt?
Bei einem Unternehmenskauf treffen den Verkäufer umfangreiche Aufklärungspflichten gegenüber dem Käufer. Verschweigt der Verkäufer wesentliche Informationen, kann dies erhebliche rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Grundsätzlich muss der Verkäufer den Käufer ungefragt über alle Umstände informieren, die für dessen Kaufentscheidung von wesentlicher Bedeutung sind. Dies betrifft insbesondere Tatsachen, die den Vertragszweck gefährden oder vereiteln können. Dazu gehören beispielsweise erhebliche finanzielle Schwierigkeiten, drohende behördliche Auflagen oder der Verlust wichtiger Kunden.
Kommt der Verkäufer diesen Aufklärungspflichten nicht nach, liegt eine vorvertragliche Pflichtverletzung vor. Der Käufer hat in diesem Fall verschiedene rechtliche Möglichkeiten:
Er kann den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Dies führt zur Rückabwicklung des gesamten Geschäfts. Der Käufer erhält den gezahlten Kaufpreis zurück und muss im Gegenzug das Unternehmen wieder an den Verkäufer übertragen.
Alternativ kann der Käufer am Vertrag festhalten und Schadensersatz verlangen. Der Schadensersatzanspruch umfasst die Differenz zwischen dem tatsächlichen Wert des Unternehmens und dem Wert, den es bei korrekter Aufklärung gehabt hätte. In schwerwiegenden Fällen kann sogar der gesamte Kaufpreis zurückgefordert werden.
Wichtig ist, dass diese Ansprüche auch dann bestehen, wenn im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde. Die Haftung für arglistiges Verschweigen kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden.
Für den Käufer ist es allerdings oft schwierig, dem Verkäufer die arglistige Täuschung nachzuweisen. Er muss darlegen und beweisen, dass der Verkäufer die verschwiegenen Tatsachen kannte und deren Bedeutung für die Kaufentscheidung bewusst war.
In der Praxis empfiehlt es sich daher für Käufer, eine gründliche Due Diligence durchzuführen und kritische Punkte explizit abzufragen. Je detaillierter die Prüfung und Befragung ausfällt, desto schwieriger wird es für den Verkäufer, sich später auf Unkenntnis zu berufen.
Gleichzeitig sollten Verkäufer sehr sorgfältig prüfen, welche Informationen sie offenlegen müssen. Im Zweifel ist es ratsam, lieber zu viel als zu wenig preiszugeben. Denn die Folgen einer Pflichtverletzung können für den Verkäufer gravierend sein – bis hin zur Rückabwicklung des gesamten Geschäfts noch Jahre nach dem Verkauf.
Die Rechtsprechung legt bei Unternehmenskäufen einen strengen Maßstab an die Aufklärungspflichten des Verkäufers an. Dieser muss insbesondere über Verluste der Vergangenheit, drohende Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung sowie andere Umstände informieren, welche die Überlebensfähigkeit des Unternehmens ernsthaft gefährden.
Welche Rolle spielen Bilanzen und Gewinnprognosen beim Unternehmensverkauf?
Bilanzen und Gewinnprognosen spielen eine zentrale Rolle beim Unternehmensverkauf, da sie wesentliche Informationen über die finanzielle Lage und das Zukunftspotenzial eines Unternehmens liefern. Diese Dokumente dienen als Grundlage für die Bewertung des Unternehmens und beeinflussen maßgeblich die Preisverhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer.
Die Bilanz gibt einen Überblick über die Vermögenswerte, Schulden und das Eigenkapital eines Unternehmens zu einem bestimmten Stichtag. Sie ist ein wichtiger Indikator für die finanzielle Stabilität und Substanz des Unternehmens. Allerdings ist zu beachten, dass die offiziellen Jahresabschlüsse oft nicht die volle wirtschaftliche Realität widerspiegeln. Viele Unternehmer nutzen legale Möglichkeiten, um den ausgewiesenen Gewinn zu minimieren und dadurch Steuern zu sparen. Dies kann jedoch bei einem Verkauf problematisch sein, da es den Unternehmenswert in den Augen potenzieller Käufer schmälert.
Beim Unternehmensverkauf ist es daher ratsam, die Bilanz kritisch zu betrachten und gegebenenfalls Anpassungen vorzunehmen. Nicht betriebsnotwendige Aufwendungen oder künstlich niedrig bewertete Bilanzposten sollten identifiziert und transparent dargestellt werden. Dies ermöglicht es, ein realistischeres Bild der tatsächlichen wirtschaftlichen Lage des Unternehmens zu zeichnen.
Gewinnprognosen hingegen blicken in die Zukunft und geben Aufschluss über das erwartete finanzielle Wachstum des Unternehmens. Sie sind ein wichtiges Instrument der Kapitalmarktkommunikation und dienen Investoren als Grundlage für ihre Bewertung. Bei der Erstellung von Gewinnprognosen ist große Sorgfalt geboten, da sie die Erwartungen von Anlegern und Analysten beeinflussen.
Es gibt verschiedene Formen von Gewinnprognosen, wobei die Bandbreitenprognose am häufigsten verwendet wird. Diese gibt einen Bereich an, in dem sich der erwartete Gewinn voraussichtlich bewegen wird. Die Ausgestaltung von Gewinnprognosen kann sehr unterschiedlich ausfallen und sollte an die spezifische Situation des Unternehmens angepasst sein.
Bei der Unternehmensbewertung im Rahmen eines Verkaufs kommen verschiedene Methoden zum Einsatz. Das Ertragswertverfahren ist besonders relevant, da es die zukünftige Ertragskraft des Unternehmens in den Mittelpunkt stellt. Hierbei werden die prognostizierten Gewinne der kommenden Jahre berücksichtigt und auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst. Dies verdeutlicht die Bedeutung von fundierten und realistischen Gewinnprognosen für den Verkaufsprozess.
Es ist wichtig zu verstehen, dass sowohl Bilanzen als auch Gewinnprognosen manipuliert werden können, um ein Unternehmen in einem besseren Licht erscheinen zu lassen. Käufer sollten daher kritisch hinterfragen und eine gründliche Due-Diligence-Prüfung durchführen. Dies beinhaltet die Analyse historischer Finanzdaten, die Überprüfung der Annahmen, die den Prognosen zugrunde liegen, und die Berücksichtigung externer Faktoren, die das Geschäft beeinflussen könnten.
Für Verkäufer ist es entscheidend, eine Balance zwischen der Optimierung des Unternehmenswertes und der Aufrechterhaltung der Glaubwürdigkeit zu finden. Transparenz und Nachweisbarkeit sind hierbei Schlüsselfaktoren. Jede Korrektur oder Anpassung in der Bilanz oder den Prognosen sollte offen dargelegt und belegt werden können.
Neben den „harten“ Finanzzahlen spielen auch „weiche“ Faktoren eine wichtige Rolle bei der Unternehmensbewertung. Dazu gehören beispielsweise die Marktposition, das Innovationspotenzial, die Qualität des Managements und die Unternehmenskultur. Diese Aspekte fließen zwar nicht direkt in die Bilanz oder Gewinnprognosen ein, können aber den Wert eines Unternehmens erheblich beeinflussen.
Abschließend lässt sich sagen, dass Bilanzen und Gewinnprognosen zwar wichtige Instrumente beim Unternehmensverkauf sind, aber stets im Kontext des gesamten Unternehmens und seiner Branche betrachtet werden müssen. Sie bilden die Grundlage für Verhandlungen und Bewertungen, sollten jedoch durch weitere Analysen und Informationen ergänzt werden, um ein umfassendes Bild des Unternehmenswertes zu erhalten.
Welche Pflichten hat der Verkäufer bei Veränderungen im Kundenbestand?
Bei Veränderungen im Kundenbestand hat der Verkäufer eines Unternehmens weitreichende Aufklärungspflichten gegenüber dem potenziellen Käufer. Diese Pflichten ergeben sich aus der besonderen Bedeutung des Kundenstamms für den Unternehmenswert und die zukünftige Geschäftsentwicklung.
Der Verkäufer muss den Käufer unaufgefordert und umfassend über wesentliche Veränderungen im Kundenbestand informieren. Dies betrifft insbesondere den Verlust wichtiger Kunden oder signifikante Umsatzrückgänge bei Schlüsselkunden. Solche Informationen können den Vertragszweck des Käufers erheblich beeinflussen und sind daher von großer Bedeutung für seine Kaufentscheidung.
Die Rechtsprechung legt bei Unternehmensverkäufen einen strengen Maßstab an die Sorgfalts- und Aufklärungspflichten des Verkäufers an. Dies ist dadurch begründet, dass der Käufer bei der Unternehmensbewertung stark von den vom Verkäufer bereitgestellten Informationen abhängig ist. Zudem hat die Kaufentscheidung für den Erwerber oft weitreichende Folgen.
Der Verkäufer muss nicht nur auf direkte Fragen des Käufers wahrheitsgemäß antworten, sondern auch eigeninitiativ über Umstände aufklären, die den Vertragszweck gefährden könnten. Dazu gehören auch Entwicklungen im Kundenbestand, die auf eine anhaltende Krise des Unternehmens hindeuten.
In der Praxis stellt der Verkäufer häufig einen Datenraum zur Verfügung, in dem er relevante Unternehmensinformationen für den Käufer bereitstellt. Allerdings reicht die bloße Bereitstellung von Informationen im Datenraum nicht immer aus, um die Aufklärungspflicht zu erfüllen. Der Verkäufer muss sicherstellen, dass der Käufer die Möglichkeit hat, von wichtigen Informationen tatsächlich Kenntnis zu erlangen.
Besonders kritisch sind Fälle, in denen der Verkäufer negative Entwicklungen im Kundenbestand verschweigt oder beschönigt. Ein solches Verhalten kann als arglistige Täuschung gewertet werden und dazu führen, dass vertragliche Haftungsausschlüsse unwirksam werden. Der Käufer hätte dann trotz anderslautender Vertragsklauseln Ansprüche gegen den Verkäufer.
Es ist wichtig zu betonen, dass die Aufklärungspflicht des Verkäufers sich nicht nur auf bereits eingetretene Veränderungen im Kundenbestand beschränkt. Auch konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende wesentliche Veränderungen, wie etwa die Ankündigung eines Großkunden, die Geschäftsbeziehung zu beenden, müssen offengelegt werden.
Die genaue Reichweite der Aufklärungspflicht hängt vom Einzelfall ab. Faktoren wie die Größe und Bedeutung des betroffenen Kunden, die Auswirkungen auf den Gesamtumsatz und die Ersetzbarkeit des Kunden spielen eine Rolle. Je größer die potenzielle Auswirkung auf den Unternehmenswert, desto eher besteht eine Pflicht zur Offenlegung.
Für den Verkäufer empfiehlt es sich, im Zweifelsfall lieber zu viel als zu wenig offenzulegen. Eine umfassende und transparente Informationspolitik schützt vor späteren Vorwürfen der Pflichtverletzung und schafft Vertrauen im Verkaufsprozess. Gleichzeitig sollte der Käufer aktiv nachfragen und die bereitgestellten Informationen sorgfältig prüfen, um sich ein vollständiges Bild von der Situation des Kundenbestands zu machen.
Wie kann sich der Käufer absichern, um Informationslücken zu vermeiden?
Bei einem Unternehmenskauf ist es für den Käufer von zentraler Bedeutung, sich umfassend abzusichern und Informationslücken zu vermeiden. Eine der wichtigsten Maßnahmen hierfür ist die Durchführung einer gründlichen Due Diligence-Prüfung. Diese umfassende Untersuchung des Zielunternehmens ermöglicht es dem Käufer, potenzielle Risiken und Chancen frühzeitig zu erkennen.
Im Rahmen der Due Diligence sollten alle relevanten Bereiche des Unternehmens unter die Lupe genommen werden. Dazu gehören insbesondere die finanzielle Situation, rechtliche Aspekte, steuerliche Angelegenheiten sowie die operative Geschäftstätigkeit. Es empfiehlt sich, hierfür Experten wie Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwälte und Steuerberater hinzuzuziehen, um eine professionelle und umfassende Prüfung sicherzustellen.
Ein weiterer wichtiger Schritt zur Absicherung des Käufers ist die Vereinbarung von Garantien und Gewährleistungen im Kaufvertrag. Diese sollten möglichst präzise und umfassend formuliert sein, um dem Käufer im Falle von später auftretenden Problemen oder Mängeln Regressansprüche zu ermöglichen. Besonders wichtig sind dabei Zusicherungen des Verkäufers hinsichtlich der Vollständigkeit und Richtigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen.
Um Informationslücken zu schließen, ist es ratsam, einen detaillierten Fragenkatalog zu erstellen und diesen dem Verkäufer vorzulegen. Dieser sollte alle für den Käufer relevanten Aspekte des Unternehmens abdecken und gezielt nach potenziellen Risiken und Schwachstellen fragen. Die Antworten des Verkäufers sollten schriftlich festgehalten und als Anlage zum Kaufvertrag genommen werden.
Ein oft unterschätzter, aber äußerst wichtiger Punkt ist die Prüfung der Vollständigkeit des Datenraums. Der Käufer sollte sicherstellen, dass alle angeforderten Dokumente und Informationen tatsächlich zur Verfügung gestellt wurden. Fehlende oder unvollständige Unterlagen können auf potenzielle Probleme hindeuten und sollten kritisch hinterfragt werden.
Darüber hinaus ist es empfehlenswert, Interviews mit Schlüsselpersonen des Zielunternehmens zu führen. Dies können Geschäftsführer, leitende Angestellte oder andere Mitarbeiter in Schlüsselpositionen sein. Solche Gespräche können wertvolle Einblicke in die tatsächliche Situation des Unternehmens liefern und helfen, Informationen zu verifizieren oder zu ergänzen.
Ein weiteres wirksames Instrument zur Absicherung des Käufers ist die Vereinbarung eines Kaufpreiseinbehalts oder einer Treuhandlösung. Hierbei wird ein Teil des Kaufpreises zurückbehalten oder auf einem Treuhandkonto hinterlegt, um mögliche spätere Ansprüche des Käufers abzusichern. Dies schafft einen finanziellen Puffer für den Fall, dass nach dem Kauf unerwartete Probleme auftreten.
Nicht zu vernachlässigen ist auch die Prüfung der Marktposition und des Wettbewerbsumfelds des Zielunternehmens. Eine gründliche Analyse der Branche, der Konkurrenten und der Zukunftsaussichten kann helfen, versteckte Risiken oder Chancen zu identifizieren, die aus den reinen Unternehmensdaten möglicherweise nicht ersichtlich sind.
Schließlich sollte der Käufer auch die Möglichkeit einer Nachprüfung nach Vertragsschluss in Betracht ziehen. Eine solche Klausel im Kaufvertrag erlaubt es dem Käufer, innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach der Übernahme weitere Prüfungen durchzuführen und gegebenenfalls Anpassungen des Kaufpreises oder andere Kompensationen zu fordern, falls sich bestimmte Annahmen oder Zusicherungen als unzutreffend erweisen.
Durch die konsequente Anwendung dieser Maßnahmen kann der Käufer das Risiko von Informationslücken erheblich reduzieren und sich bestmöglich für den Unternehmenskauf absichern. Es bleibt jedoch zu beachten, dass trotz aller Vorsichtsmaßnahmen ein gewisses Restrisiko immer bestehen bleibt. Die sorgfältige Prüfung und Absicherung ist daher ein unverzichtbarer Bestandteil eines erfolgreichen Unternehmenskaufs.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Sachmängelhaftung: Wenn ein Verkäufer ein Grundstück verkauft und es Mängel hat, haftet der Verkäufer dafür. Ein Mangel liegt vor, wenn das Grundstück nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet. Zum Beispiel kann eine Bodenkontamination ein Sachmangel sein, weil sie die Nutzung und den Wert des Grundstücks beeinträchtigt.
- Arglistige Täuschung: Dies bedeutet, dass der Verkäufer bewusst einen Mangel verschwiegen hat, um den Käufer zum Kauf zu bewegen. Ein Beispiel wäre, wenn der Verkäufer weiß, dass das Grundstück instabil ist, diesen Umstand aber verschweigt. Wenn arglistige Täuschung vorliegt, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten oder Schadensersatz fordern.
- Altlasten: Dies sind schädliche Stoffe oder Verunreinigungen im Boden, die von früheren Nutzungen des Grundstücks stammen. Zum Beispiel können Chemikalien oder Mineralölprodukte den Boden verunreinigen. Altlasten können die Nutzung des Grundstücks stark beeinträchtigen und hohe Sanierungskosten verursachen.
- Aufklärungspflicht: Der Verkäufer muss den Käufer über bekannte Mängel des Grundstücks informieren. Wenn der Verkäufer keine Kenntnis von den Altlasten hatte und keine Anhaltspunkte dafür vorlagen, besteht keine Aufklärungspflicht. Der Käufer muss daher eigene Untersuchungen anstellen, um mögliche Risiken zu erkennen.
- Rücktrittsrecht: Das Recht des Käufers, vom Kaufvertrag zurückzutreten, wenn der Verkäufer seine Pflichten verletzt hat. Beim Grundstückskauf kann der Käufer zurücktreten, wenn wesentliche Mängel verschwiegen wurden. In dem beschriebenen Fall konnte der Käufer nicht zurücktreten, da dem Verkäufer kein Verschulden nachgewiesen werden konnte.
- Schadensersatz: Wenn dem Käufer durch verschwiegenen Mängel ein Schaden entsteht, kann er Schadensersatz vom Verkäufer verlangen. Voraussetzung ist, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder hätte kennen müssen. Im Fall der Altlasten musste der Käufer die Kosten selbst tragen, weil der Verkäufer keine Kenntnis von der Kontamination hatte.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 437 BGB (Sachmängelhaftung): Dieser Paragraph regelt die Rechte des Käufers, wenn die gekaufte Sache (hier das Grundstück) mangelhaft ist. Ein Mangel liegt vor, wenn die Sache nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet. Im vorliegenden Fall könnten die Altlasten als Sachmangel gelten, da sie den Wert und die Nutzbarkeit des Grundstücks erheblich beeinträchtigen.
- § 442 BGB (Kenntnis des Käufers vom Mangel): Dieser Paragraph besagt, dass der Käufer keine Rechte wegen eines Mangels geltend machen kann, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kannte. Im vorliegenden Fall war beiden Parteien die Kontamination zum Zeitpunkt des Kaufs nicht bekannt, sodass dieser Paragraph keine Anwendung findet.
- § 438 BGB (Verjährung der Mängelansprüche): Hier wird geregelt, dass die Rechte des Käufers wegen eines Mangels verjähren, in der Regel in zwei Jahren ab Übergabe der Sache. Diese Frist beginnt jedoch erst zu laufen, wenn der Mangel entdeckt wird. Im vorliegenden Fall hat der Käufer die Altlasten erst nach dem Kauf entdeckt, sodass die Verjährungsfrist noch nicht abgelaufen sein dürfte.
- § 311 BGB (Vertragstypische Pflichten): Dieser Paragraph definiert die Pflichten der Vertragsparteien vor Vertragsschluss. Dazu gehört auch die Pflicht zur Aufklärung über bekannte Umstände, die für den anderen Vertragsteil von Bedeutung sind. Im vorliegenden Fall geht es darum, ob der Verkäufer den Käufer über die Altlasten hätte aufklären müssen, obwohl er selbst keine Kenntnis davon hatte.
- § 123 BGB (Anfechtung wegen arglistiger Täuschung): Dieser Paragraph ermöglicht es dem Käufer, den Vertrag anzufechten, wenn er durch arglistige Täuschung des Verkäufers zum Kauf verleitet wurde. Arglistige Täuschung liegt vor, wenn der Verkäufer einen Mangel bewusst verschweigt oder falsche Angaben macht. Im vorliegenden Fall müsste geprüft werden, ob der Verkäufer Anhaltspunkte für die Altlasten hatte und diese bewusst verschwiegen hat.
Das vorliegende Urteil
OLG München – Az.: 20 U 4044/14 – Urteil vom 28.10.2015
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I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Landshut vom 19. September 2014, Az. 82 O 2974/11, in Ziffer I abgeändert und – teilweise klarstellend – neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger € 52.184,46 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus € 42.784,03 ab dem 7. September 2011, aus € 424,83 seit 2. Dezember 2011 und aus € 8.975,60 seit 12. Oktober 2012 zu bezahlen.
II. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
III. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
V. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Der Kläger erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 17. August 2007 (K 2) von der Beklagten deren Einfamilienhaus in der D.straße 28, … F., zu einem Kaufpreis von € 175.000,00. Im Maklerexposé (K 1) ist angeführt, dass das Haus „mit großer Sorgfalt die letzten Jahre komplett renoviert“ worden ist. Der notarielle Kaufvertrag weist unter Ziffer V.2 einen Gewährleistungsausschluss mit Ausnahme der Haftung für Vorsatz oder Arglist auf, wobei die Erklärung der Verkäuferin enthalten ist, dass ihr versteckte Sachmängel nicht bekannt seien. Eine Drainage war in dem Haus zum Zeitpunkt des Kaufs nicht vorhanden. Der Kläger bezog das erworbene Anwesen zunächst, zog dann aber mit seiner Familie für die Zeit von drei Monaten zum Zwecke der Durchführung von umfassenden Instandsetzungsarbeiten am Haus in ein Ferienhaus.
Der Kläger hat vor dem Landgericht vorgetragen, er habe nach seinem Einzug einen umfassenden Sanierungsbedarf hinsichtlich einer Hausabdichtung und der Kellerdecke festgestellt. Die Ursachen hierfür, nämlich erhebliche Feuchtigkeit im Keller wegen fehlender Drainage und Abdichtung und eine Durchrostung der Stahlträger im Keller mit weitgehendem Verlust der Tragfähigkeit habe die Beklagte anlässlich der Verkaufsgespräche arglistig verschwiegen, das Vorhandensein einer Drainage sogar unter Hinweis auf ein entlang des Hauses vorhandenes Kiesbett wahrheitswidrig bejaht. Dieses allerdings hätten die Beklagte und ihr Ehemann nur zur Täuschung von Kaufinteressenten angelegt. Der völlig marode Stahlträger im Keller sei in Täuschungsabsicht mit grüner Farbe überstrichen worden. Bei Gefahrübergang hätten alle die Mängel vorgelegen, die der Sachverständige W. in seinem Bericht vom 5. Januar 2009 (K 3) festgestellt habe. Diese Mängel habe der Kläger vor dem Kauf nicht erkennen können. Auch das Maklerexposé sei falsch gewesen. Der Kläger hat die Auffassung vertreten, dass die Beklagte ihn arglistig getäuscht habe, weshalb der Gewährleistungsausschluss nicht greife und die Beklagte zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet sei. Dieser betreffe insbesondere die Kosten für den Einbau einer Drainage, für die Erneuerung der aufgrund der Feuchtigkeitsschäden einsturzgefährdeten Kellerdecke samt Demontage- und Montagearbeiten hinsichtlich der Elektro-, Heizungs- und Sanitärinstallation, die Kosten für sonstige Handwerkerleistungen und Material sowie die Aufwendungen für den Umzug der Familie, das für die Dauer der Arbeiten angemietete Ferienhaus, den Wiedereinzug und anfallende Reinigungsarbeiten.
Der Kläger hatte bereits mit Schriftsatz vom 24. März 2009 unter dem Aktenzeichen 31 OH 575/09 ein selbständiges Beweisverfahren vor dem Landgericht Memmingen eingeleitet. Der dort beauftragte Sachverständige Martin H. hat sein Gutachten am 28. Mai 2011 erstattet und u.a. bestätigt, dass das Haus nicht abgedichtet ist, keine Drainage vorlag und wegen Feuchtigkeitsschäden, insbesondere völliger Durchrostung der Stahlträger die Decke über dem Untergeschoss vollständig saniert werden muss. Als voraussichtliche Kosten hat er € 48.790,00 brutto veranschlagt. Auf das Ergebnis des Beweissicherungsverfahrens wird Bezug genommen.
Die Beklagte hat gemeint, das Maklerexposé sei schon nicht Grundlage des Vertrags geworden, da eine Gewähr für die dortigen Angaben ausdrücklich ausgeschlossen worden sei. Zudem sei darin nur von Renovierung, nicht aber von Sanierung die Rede. Ihr sei keine Arglist vorzuwerfen, insbesondere stelle das Überstreichen von rostigen Stahlträgern mit Rostschutzfarbe eine angemessene Renovierungsmaßnahme dar. Der Kläger habe im selbständigen Beweisverfahren selbst eingeräumt, die Feuchtigkeit im Keller erkannt zu haben. Die Beklagte hat Schadensersatzansprüche aufgrund des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses für nicht gegeben, jedenfalls für verjährt erachtet. Der Zustand des Hauses habe seinem Baujahr entsprochen; die vom Kläger vorgetragenen Arbeiten seien nicht notwendig gewesen, die – bestrittenen – Kosten hierfür nicht von der Beklagten zu tragen.
Auf die tatsächlichen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils und die dort gestellten Anträge wird ergänzend Bezug genommen.
Mit Endurteil vom 19. September 2015 hat das Landgericht nach Einvernahme der Zeugen Cornelia S., Eva-Maria L., Nicolas L., Helmut R., Stefan Schr., Prof. Michael H., Herbert T., Hans Nikolaus D., Kathrin R., Karlheinz O., Wilhelm Scho., Jens P., Andreas F., Tobias L., Christine W. und Martin L. sowie der Einholung von Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. Martin H. (Bl. 172 ff.) und Dr.-Ing. habil. Stefan W. (Bl. 268 ff.) die Beklagte im Wesentlichen antragsgemäß gemäß §§ 437 Nr. 3, 433, 434 Abs. 1, 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB zur Zahlung von € 55.072,49 nebst Zinsen verurteilt und festgestellt, dass die Beklagte dem Kläger den weiteren Schaden zu ersetzen hat, der auf einer Erneuerung der Kappendecke im Keller des verkauften Anwesens beruht. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass der Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag nicht greife, weil der Beklagten nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme Arglist vorzuwerfen sei, § 444 BGB. Sie habe bewusst die fehlende Drainage auf Nachfrage als vorliegend angegeben sowie die die Standsicherheit des Gebäudes gefährdende Feuchtigkeit verschwiegen und deren Ausmaß durch Überstreichen des Stahlträgers verschleiert. Die Angaben ihres Ehemannes bei Verkaufsgesprächen habe sich die Beklagte zurechnen zu lassen, § 166 BGB. Der Anspruch sei nicht verjährt, denn durch die Einleitung des selbständigen Beweisverfahrens im Jahr 2009 seien auch die erst im Rahmen des Klageverfahrens erhobenen Ansprüche auf Ersatz der einzelnen materiellrechtlichen Schadenspositionen gehemmt worden. Feststellungsinteresse liege vor, da nach den Ausführungen des Sachverständigen H. weitere Feuchtigkeitsschäden nicht ausgeschlossen werden könnten. Die Schadenshöhe bestimme sich nach den Ausführungen der beiden Sachverständigen, ergänzend nach einer Schätzung des Gerichts gemäß § 287 BGB. Danach sei die Klage fast vollumfänglich begründet. Lediglich einzelne Positionen seien hinsichtlich der verlangten Stundenlöhne und eines Vorteilsausgleichs zu kürzen gewesen. Kein Anspruch bestehe auch für eine Erneuerung der Treppe vom Untergeschoss ins Erdgeschoss, für den Innenanstrich und für die Erneuerung der Steckdosen. Auf die Ausführungen des Landgerichts wird insoweit Bezug genommen.
Mit ihrer hiergegen gerichteten Berufung erstrebt die Beklagte die Aufhebung des landgerichtlichen Urteils und die Abweisung der Klage. Sie rügt insbesondere, dass das Landgericht seinen eigenen Beweisbeschluss vom 6. Mai 2013 (Bl. 231 f., dort Ziffer III) nicht erschöpft und das Gutachten des Sachverständigen Z. für die Fragen betreffend „Baupreisermittlung und Abrechnung im Hoch- und Ingenieurbau“ nicht eingeholt, sondern die Höhe der betroffenen Positionen selbst geschätzt habe. Unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags bestreitet sie weiterhin ihre Haftung dem Grunde nach sowie die Schadenshöhe und macht Verjährung geltend. Insbesondere habe die Beweisaufnahme nicht ergeben, dass die Beklagte aufklärungsbedürftige Feuchtigkeit im Keller gekannt habe. Ein völlig trockener Keller sei auch nicht geschuldet gewesen, da es sich erkennbar um einen Erdkeller ohne Bodenplatte handle. Die Träger seien auf Anraten eines Handwerkers in gutem Glauben gestrichen worden ohne das Ausmaß der Schäden erkannt zu haben. Eine Drainage sei weder im Kaufvertrag noch im Exposé zugesichert worden, für eine solche ergebe sich auch keine technische Notwendigkeit. Hinsichtlich des Feststellungsantrags bestehe kein Feststellungsinteresse.
Der Kläger verteidigt das angegriffene Urteil und beantragt die Zurückweisung der Berufung. Er weist insbesondere darauf hin, dass nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme das Überstreichen der Stahlträger im Keller erst nach Besichtigung durch andere Kaufinteressenten erfolgte, die vom Kauf Abstand genommen hatten. Dass eine Sanierung eines durchgerosteten Stahlträgers nicht durch Überstreichen erfolgen könne, sei auch einem Laien bekannt.
Der Senat hat mit Beschluss vom 13. Mai 2015 (Bl. 442) eine ergänzende Beweiserhebung durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Frage der Schadenshöhe gemäß Ziffer III des Beweisbeschlusses des Landgerichts Landshut vom 6. Mai 2013 (Bl. 232) angeordnet und den Sachverständigen Hanns-Jürgen Z. nach Erstattung seines Gutachtens vom 22. September 2015 (Bl. 454 ff.) in der mündlichen Verhandlung vom 28. Oktober 2015 angehört.
Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die im Berufungsrechtszug gewechselten Schriftsätze sowie auf die Niederschriften über die mündlichen Verhandlungen vom 13. Mai 2015 und – insoweit auch hinsichtlich des Ergebnisses der Sachverständigenanhörung – vom 28. Oktober 2015 Bezug genommen.
II.
Die zulässige Berufung der Beklagten hat nur in geringem Umfang Erfolg. Das Urteil des Landgerichts war lediglich insoweit aufzuheben, als der im zweiten Rechtszug beauftragte Sachverständige vereinzelt Stundensätze oder andere Positionen nur in geringerem Umfang als das Landgericht für angemessen erachtet und Arbeiten am Putz im Erdgeschoß nur für eingeschränkt ansetzbar gehalten hat. Dies betrifft einen Betrag in Gesamthöhe von € 2.888,03. Im Übrigen war die Berufung zurückzuweisen.
1. Das Landgericht hat vorliegend trotz des umfassenden Gewährleistungsausschlusses in der notariellen Kaufvertragsurkunde ohne Rechtsfehler eine Haftung der Beklagten als Verkäuferin für arglistig verschwiegene Mängel der Kaufsache bejaht, § 444 BGB.
a) Verschwiegen wird ein Mangel dann, wenn eine Pflicht zur Aufklärung bestanden oder der Käufer nach dem Fehler gefragt hat. Das Verschweigen eines Fehlers stellt dann eine Täuschung dar, wenn hinsichtlich dieses Mangels auch angesichts der entgegengesetzten Interessen der Vertragsparteien eine Aufklärungspflicht besteht. Eine Offenbarungsverpflichtung trifft den Verkäufer bei verborgenen, wesentlichen Mängeln oder bei nicht erkennbaren Umständen, die nach der Lebenserfahrung auf das Entstehen bestimmter Mängel schließen lassen (BGH, Urteil vom 23. März 1990, V ZR 233/88, juris Rn. 21). Auf Fragen des Käufers im Verlauf der Vertragsverhandlungen ist der Verkäufer verpflichtet, alles mitzuteilen, was er zur konkreten Frage weiß, um dem Käufer auf dieser Grundlage eine Abwägung zu ermöglichen, ob und zu welchem Preis er kaufen will (BGH, Urteil vom 10. Juli 1987, V ZR 236/85, juris LS 1).
Ein Verkäufer, der eine nach diesen Maßstäben gebotene Aufklärung unterlässt, verhält sich arglistig, sofern er den Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass sein Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH, Urteile vom 3. März 1995, V ZR 43/94, juris Rn. 16, vom 14. Juni 1996, V ZR 105/95, juris LS 2 und vom 22. November 1996, V ZR 196/95, juris LS 1). Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfaßt damit nicht nur ein Handeln des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (BGH, Urteil vom 22. November 1996, V ZR 196/95, juris LS 1). Dies ist hier nach der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme und Beweiswürdigung im Hinblick auf die fehlende Drainage und die durchgerosteten Deckenträger der Kellerdecke der Fall.
b) Dass die Ehefrau des Klägers sich bei der Beklagten ausdrücklich nach dem Vorhandensein einer Drainage erkundigt hat, was bejaht worden sei, hat die Ehefrau des Klägers sowohl in der mündlichen Verhandlung vom 26. März 2012 als auch in der mündlichen Verhandlung vom 5. Juni 2014 als Zeugin ausdrücklich bestätigt. Das Landgericht war von der Glaubwürdigkeit dieser Aussage überzeugt (Urteil S. 11). Dies rügt die Berufungsbegründung nicht. Hieran ist der Senat grundsätzlich gemäß § 529 ZPO gebunden. Tatsächlich existierte eine solche Drainage nicht, was die Beklagte auch nicht bestreitet.
Ferner ist unstreitig, dass weder der Kläger noch seine Frau von der Beklagten auf die wegen Rost überstrichenen Stahlträger hingewiesen worden sind. Ausweislich der Bekundungen des Sachverständigen H. in der mündlichen Verhandlung vom 16. Juli 2014 wäre der schwere Rostbefall für jeden – auch für den Laien – erkennbar gewesen, da der Stahlträger bereits „wie Blätterteig“ ausgesehen habe. Dies war in Folge des Anstrichs – wie auch den im Akt befindlichen Fotos zu entnehmen ist – nicht mehr ohne weiteres erkennbar, ist aber ein offenbarungspflichtiger wesentlicher Umstand, da starker Rostbefall an tragenden Teilen nach der Lebenserfahrung auf das Entstehen bestimmter Mängel, nämlich Einbußen in der Tragfähigkeit der Decke, als möglich schließen lassen. Dass die Beklagte zumindest billigend in Kauf genommen hat, dass ihr Vertragspartner den Mangel nicht erkannt hat und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH, Urteile vom 3. März 1995, V ZR 43/94, juris Rn. 16, vom 14. Juni 1996, V ZR 105/95, juris LS 2 und vom 22. November 1996, V ZR 196/95, juris LS 1), ergibt sich für den Senat wie für das Landgericht aus dem Umstand, dass ausweislich des Ergebnisses der Beweisaufnahme der Anstrich erst nach dem fehlgeschlagenen Verkaufsversuch an das Ehepaar L. vorgenommen wurde.
2. Dass die verschiedenen Erklärungen der Ehegatten der Parteien, sei es dass sie abgegeben wurden, sei es dass sie entgegen genommen wurden, den Parteien zuzurechnen sind, ergibt sich bereits aus § 166 Abs. 1 BGB. Am jeweiligen Auftreten in Vertretung besteht nach der Lebenserfahrung kein Zweifel. Es ist auch nicht vorgetragen, dass der jeweiligen Gegenseite gegenüber etwas anderes zum Ausdruck gebracht worden wäre.
3. Damit ist die Beklagte dem Kläger gemäß §§ 437 Nr. 3, 433, 434 Abs. 1, 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Dieser erstreckt sich auf alle unmittelbaren und mittelbaren Nachteile des schädigenden Verhaltens (Palandt, BGB, § 280 Rn. 32) bzw. der Gläubiger ist so zu stellen wie er stehen würde, wenn der Schuldner den Vertrag ordnungsgemäß erfüllt hätte (Palandt, BGB, § 281 Rn. 17). Anders als die Beklagte meint, umfasst die Ersatzpflicht damit insbesondere die Erneuerung der aufgrund Feuchtigkeit einsturzgefährdeten Kellerdecke samt damit zusammenhängenden Arbeiten und auch die Errichtung der von der Beklagten als bestehend beschriebenen Drainage.
4. Die klägerischen Ansprüche sind nicht – auch nicht teilweise – verjährt. Die Verjährung wurde durch die Durchführung des Beweissicherungsverfahrens gehemmt, § 204 Nr. 7 BGB. Im Beweissicherungsverfahren war die Problematik der mangelhaften Kellerdecke, der verrosteten Stahlträger und der fehlenden Drainage enthalten. Ein Antrag auf Beweissicherung hemmt die Verjährung für alle Ansprüche aus Mängeln, auf die die Sicherung des Beweises sich bezieht (BGH, Urteil vom 29. Januar 2008, XI ZR 160/07, juris Rn. 30). Sämtliche von der Beklagten als verjährt angesehenen Positionen (Umbaukosten, Umzugskosten, Reinigungs- und Stromaufwand) sind adäquat kausal auf die mangelhafte und austauschbedürftige Kellerdecke zurückzuführen.
5. Hinsichtlich der Schadenshöhe wird auf die Ausführungen im erstinstanzlichen Urteil (S. 12 bis 18) Bezug genommen. Nach Maßgabe des vom Senat erholten, gut nachvollziehbaren und in sich stimmigen Gutachtens des Sachverständigen Z., an dem zu zweifeln das Gericht keinen Anlaß hat, sind lediglich folgende Änderungen veranlasst:
statt eines Stundenlohns von € 15,00 sind nur € 12,00 bei den Positionen Umzug und Reinigung des Ferienhauses, Baustellenreinigung und Wiedereinzug anzusetzen, insgesamt also ein Abzug von € 270,00 zu machen; wegen einer nicht ansetzbaren Position in K 25 sind € 88,94 in Abzug zu bringen; für die Erneuerung der Oberböden sind wegen der tatsächlich geringeren Quadratmeteranzahl der Küche € 80,33 abzuziehen; für die Türerneuerung ist nach sachverständiger Einschätzung wegen des zu hoch angesetzten Preises für die Türen ein Abschlag von € 123,76 zu machen; die Erneuerung des Putzes im Erdgeschoß ist – wie auch bereits vom Sachverständigen H. so gesehen – nur mit einem Wert von € 2.200,00 anzusetzen, hier ist der geltend gemachte und vom Landgericht zugesprochene Betrag um € 2.325,00 zu verringern.
Insgesamt ist damit von dem vom Landgericht zugesprochenen Betrag ein Abschlag von € 2.888,03 zu machen. In diesem Umfang hat die Berufung Erfolg, weit überwiegend war sie zurückzuweisen. Der Zinsausspruch war der Tenorierung des Zahlungsanspruchs anzupassen.
6. Da nach dem unbestrittenen Vortrag des Klägers die Arbeiten am Haus noch nicht abgeschlossen sind, besteht weiterhin Feststellungsinteresse für die vom Kläger erhobene Feststellungsklage.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Auch unter Berücksichtigung der Berufungsentscheidung war eine Änderung des Kostenausspruchs erster Instanz nicht veranlasst.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen; es handelt sich um die Entscheidung eines Einzelfalls.
