Reservierungsvereinbarung beim Immobilienkauf

Reservierungsvertrag zwischen Makler und Kaufinteressenten: Fallstricke und Klauseln

Eine Reservierungsvereinbarung ist ein Vertrag zwischen Makler und Kaufinteressenten, in dem die Parteien die Absicht des Kaufs einer Immobilie festhalten. In diesem Artikel erfahren Sie, wann eine Reservierungsvereinbarung sinnvoll ist, welchen Vorteil sie für Makler und Verkäufer hat und ob sie rechtlich bindend ist.

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Wer den Traum von den eigenen vier Wänden hegt wird nicht selten den vorhandenen Immobilienmarkt sondieren und dabei auch nur zu häufig auf die vermeintliche Traumimmobilie stoßen. In der Regel ist es jedoch so, dass vor dem tatsächlichen Erwerb der Immobilie noch die wichtige Finanzierungsfrage mit der kreditgebenden Bank geklärt werden muss. Dementsprechend schwingt bei vielen immobilieninteressierten Menschen die Angst mit, dass nach der Klärung der Finanzierungsfrage die Traumimmobilie nicht mehr verfügbar ist. Insbesondere dann, wenn der Immobilienbesitzer einen Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt hat, ist diese Sorge nicht gänzlich unberechtigt.

Ein Makler hat, im Gegensatz zu dem Immobilienbesitzer selbst, erheblich mehr Möglichkeiten zur Generierung von kaufinteressierten Personen. Durch geschickte Marketingmaßnahmen wird die Immobilie inseriert und angepriesen, sodass sich sehr schnell eine wahre Vielzahl von Menschen für das Haus interessieren. Dies ist ein Stück weit das tägliche Brot für den Makler, der die Immobilie möglichst vielen Menschen anbieten muss. Dementsprechend läuft jeder kaufinteressierte Mensch, bei dem die Finanzierungsfrage noch nicht abschließend geklärt wurde, Gefahr, dass alle wichtigen Aspekte nicht mehr rechtzeitig geklärt werden können. Durch eine Reservierungsvereinbarung beim Immobilienkauf kann diese Gefahr ein Stück weit abgemildert werden, allerdings gibt es bei dieser Form der Vereinbarung stets einige wichtige Aspekte zu beachten.

Die reine Reservierungsvereinbarung an sich hat im Hinblick auf den Immobilienkauf eine rechtlich geringe Bindungswirkung. Sollte ein Makler mit dem Immobilienverkauf beauftragt worden sein ist es jedoch möglich, dass ein Aspekt der Reservierungsvereinbarung als Inhalt vorsieht, dass der Makler das entsprechende Objekt für den vereinbarten Zeitraum nicht mehr zum Verkauf anbietet. Durch diese Vereinbarung entsteht jedoch keinerlei Verpflichtung, das entsprechende Objekt auch tatsächlich zu den Rahmenbedingungen der Vereinbarung zu verkaufen.

Welchen rechtlichen Charakter hat die Reservierungsvereinbarung eigentlich?

Aus der reinen rechtlichen Sichtweise heraus betrachtet handelt es sich bei der Reservierungsvereinbarung dem Grunde nach lediglich um eine Absichtserklärung für den Kauf. Ein kaufinteressierter Mensch äußert die Absicht, die von dem Makler zum Verkauf angebotene Immobilie zu erwerben. Problematisch ist in diesem Zusammenhang jedoch der Umstand, dass der Makler an sich bei dem Verkauf überhaupt nicht das letzte Wort hat. Der Verkauf liegt somit immer noch ein Stück weit in den Händen der Immobilieneigentümer. Dementsprechend lassen sich Reservierungsvereinbarungen rechtlich in der gängigen Praxis auch nicht durchsetzen, da der Immobilieneigentümer ja nicht zu dem Verkauf seines Eigentums gezwungen werden kann.

Auch ein Makler hat gegenüber dem Immobilieneigentümer keinerlei rechtliche Handhabe, den Verkauf zu realisieren. Dementsprechend kann der Makler im Zusammenhang mit der Reservierungsvereinbarung maximal das Angebot unterbreiten, dass die entsprechende Immobile für einen festgelegten Zeitraum einer anderen Person angeboten wird.

Ist es überhaupt möglich, den Makler zu der Realisierung des Kaufgeschäfts zu verpflichten?

Allein aus dem Umstand der Reservierungsvereinbarung heraus ergibt sich für die kaufinteressierte Person kein rechtlicher Anspruch auf die Realisierung des Kaufgeschäfts. Dementsprechend kann der Makler auch nicht zu der Ermöglichung des Kaufgeschäfts verpflichtet werden. Anders würde sich der Sachverhalt jedoch darstellen, wenn es sich bei dem Immobilieneigentümer selbst um den Makler handeln würde und wenn ein entsprechend notariell beurkundeter Vorvertrag existieren würde.

Die notarielle Beurkundung einer Reservierungsvereinbarung ist in keinster Weise sinnvoll und verändert auch rechtlich nicht die Rahmenbedingungen. Sobald ein Makler für einen dritten Immobilieneigentümer auftritt obliegt das letzte Wort im Zusammenhang mit dem Kaufgeschäft stets dem Eigentümer. Zwar erteilt der Eigentümer für gewöhnlich dem Makler einen sogenannten Alleinvermittlungsauftrag, allerdings ermächtigt ein derartiger Auftrag einen Makler lediglich dazu, gegenüber dem Eigentümer Kaufinteressenten für die Immobilie vorzuschlagen. Eine Verpflichtung des Eigentümers zum Verkauf der Immobilie an eine Person, welche von dem Makler als Kaufinteressent vorgeschlagen wurde, ergibt sich aus dem Alleinvermittlungsauftrag nicht.

In welchen Fällen ist die Reservierungsvereinbarung sinnvoll?

Auch wenn die rechtliche Wirksamkeit der Reservierungsvereinbarung als überaus eingeschränkt gilt, so kann die Reservierungsvereinbarung per se durchaus sinnvoll sein. In der gängigen Praxis ist dies stets dann der Fall, wenn sich das größte Risiko im Zusammenhang mit dem Kaufgeschäft bei dem Makler darstellt. Sollte eine kaufinteressierte Person die gesicherte Erkenntnis haben, dass der Eigentümer der Immobilie auch tatsächlich den Verkauf realisieren will und die kaufinteressierte Person an den Makler verweist, so kann die Reservierungsvereinbarung für einen festgelegten Zeitraum die Tätigkeit des Maklers einschränken. Hierbei sollte stets im Hinterkopf behalten werden, dass ein Makler lediglich Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufgeschäfts hat. Nur in diesen Fällen kann der Makler seine Provision verdienen.

An wen der Immobilieneigentümer letztlich die Immobilie veräußert hat für den Makler keinerlei Priorität. Die Hauptsache ist, dass es sich dabei um eine Person handelt, die von dem Makler als Kaufinteressent vorgeschlagen wurde. Ein Makler wird sich dementsprechend nur sehr ungern auf eine Reservierungsvereinbarung einlassen und mitunter sogar hierfür eine Gebühr verlangen. Die Reservierungsgebühr an sich gilt rechtlich jedoch als überaus umstritten, da der Makler sie für die eigene Untätigkeit erhebt. Der Gesetzgeber sagt jedoch, dass es sich bei der Untätigkeit um keine Handlung handelt, welche gebührenpflichtig wäre. Als Grundvoraussetzung für die Reservierungsgebühr gilt jedoch der sogenannte Alleinauftrag des Maklers. Überdies muss ein Makler auch zwingend mit dem Eigentümer der Immobilie Rücksprache halten und das Einverständnis im Zusammenhang mit der zusätzlichen Wartezeit einholen.

Erhebt ein Makler nach dem Erfüllen aller Voraussetzungen die Reservierungsgebühr, so darf diese maximal 10 Prozent von der Maklerprovision betragen. Eine höhere Reservierungsgebühr gilt rechtlich als nichtig.

Unter gewissen Umständen kann eine Reservierungsvereinbarung auch rechtlich als nichtig anzusehen sein. Dies ist dann der Fall, wenn das Hauptziel der Vereinbarung in der Durchführung des Immobiliengeschäfts liegt. Ein weiterer Grund für eine denkbare rechtliche Nichtigkeit der Vereinbarung ist ein Verstoß gegen die Formvorschrift auf der Grundlage des § 139 Bürgerliches Gesetzbuch. Sollte es in der Vereinbarung keine sogenannte „Salvatorische Klausel“ geben, so führt dies zu einer rechtlichen Nichtigkeit der gesamten Vereinbarung.

Wenigstens die Reservierungsgebühr zurückerhalten

Nicht selten verändert sich im Verlauf der Reservierungsfrist die entsprechend vorherrschende Marktlage. Dies bringt den Effekt mit sich, dass der Kaufpreis in der Reservierungsvereinbarung dem Angebotsniveau nicht mehr entspricht. Eine derartige Entwicklung führt dann letztlich dazu, dass der Makler aktiv wird und dem Vertragspartner den Verzicht auf das Objekt oder alternativ dazu die Akzeptanz des höheren Kaufpreises nahelegen. In der gängigen Praxis werden kaufinteressierte Personen dann den Verzicht auf das Objekt erklären und im Zuge dieses Schritts auch von dem Makler die bereits gezahlten Reservierungsgebühren zurückverlangen. Hierbei gibt es dann ebenfalls häufig Probleme, da der Makler die entsprechenden Gebühren nicht so ohne Weiteres an den kaufinteressierten Menschen zurückerstatten wird.

In der gängigen Praxis argumentieren die Makler damit, dass die entsprechende Immobilie ja schließlich für den vereinbarten Zeitpunkt reserviert wurde und dass der Makler die veränderte Marktlage nicht zu verschulden hat. In derartigen Fällen hilft lediglich der Gang zu einem erfahrenen Rechtsanwalt, um auf diese Weise dann wenigstens die gezahlte Reservierungsgebühr von dem Makler zurückerstattet zu bekommen. In der Regel ist dies bereits auf dem außergerichtlichen Wege möglich.

Wenn Sie also Fragen zum Thema Kauf einer Immobilie und einem Reservierungsvertrag haben, dann können Sie sich jederzeit an uns wenden. Wir beraten Sie zu allen rechtlichen Fragen und helfen Ihnen bei der Prüfung Ihrer Verträge. Zögern Sie nicht, uns für eine Ersteinschätzung zu kontaktieren.