Räumungsklage: Dauer und das beste Vorgehen

Eines der größten Risiken, denen ein Vermieter sich in Deutschland ausgesetzt sieht, liegt in dem Umstand, dass der Mieter das Mietobjekt auch nach der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses nicht verlässt. Der Vermieter müsste dann im Zuge einer Räumungsklage das Verlassen des Mieters gerichtlich durchsetzen lassen. Den wenigsten Mietern sowie auch Vermietern sind jedoch die rechtlichen Hintergründe zu dieser gerichtlichen Maßnahme bekannt. Lesen Sie weiter, um alle wichtigen Informationen zu dieser Thematik zu erfahren.

Was ist eine Räumungsklage?

Die Frage, was genau eine Räumungsklage eigentlich ist, lässt sich im Grunde genommen recht simpel beantworten. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die rechtlichen Hintergründe sowie auch die Tragweite dieser gerichtlichen Maßnahme ebenfalls als simpel anzusehen sind.

Definition und rechtlicher Rahmen der Räumungsklage

Die Räumungsklage definiert sich als rechtliche Maßnahme, mittels derer ein Vermieter das rechtliche Ansinnen des Verlassens eines Mieters des Mietobjekts auf dem Zwangswege verlangt. Die rechtliche Grundlage hierfür stellt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) dar. Maßgeblich für die rechtliche Maßnahme ist der § 546 BGB. Auf diesen Paragrafen stützt der Vermieter seinen Anspruch darauf, dass der Mieter das Mietobjekt verlässt.

Warum ist das Verständnis des Räumungsklageverfahrens wichtig?

Das Grundverständnis des Räumungsklageverfahrens ist sowohl für Mieter als auch für Vermieter enorm wichtig, da dieses Verfahren sowohl die Rechte und Pflichten eines Vermieters als auch des Mieters gesetzlich festlegt. Für den Vermieter ist insbesondere die Kenntnis darüber, welche Schritte für die rechtmäßig zulässige Räumungsklage eingehalten werden müssen und für den Mieter ist die Kenntnis wichtig, welche Schutzmaßnahmen der Gesetzgeber für das Räumungsklageverfahren vorsieht.

Auswirkungen für Vermieter und Mieter

Sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter hat das Räumungsklageverfahren merkliche Auswirkungen. Der Vermieter muss sich in der gängigen Praxis darauf einstellen, dass ein langwieriges sowie auch kostspieliges Gerichtsverfahren für die Durchsetzung des Räumungsanspruches erforderlich wird. Dieses Verfahren setzt eine gute Begründung voraus.

Der Mieter hingegen sieht sich durch das Räumungsverfahren mit einer mitunter existenzgefährdenden Folge konfrontiert, da im Erfolgsfall der Vermieter seinen Anspruch auf die Räumung des Mietobjekts durchsetzen kann. Zusätzlich zu den finanziellen Belastungen ist ein Mieter auch mit emotionalen Belastungen konfrontiert, da die Suche nach einem neuen Zuhause droht. Der Wohnungsmarkt in Deutschland gilt als angespannt, sodass bezahlbarer Wohnraum als sehr rar anzusehen ist.

Der Ablauf einer Räumungsklage

Der Gesetzgeber in Deutschland hat für die Räumungsklage einen sehr genauen Ablauf festgelegt. Die Räumungsklage des Vermieters muss nicht nur bestimmte Voraussetzungen erfüllen, sie bedarf auch einiger vorheriger Schritte. Diese Schritte muss der Vermieter zwingend einhalten, damit die Klage gerichtlich als zulässig gilt. Zudem müssen auch Fristen sowie weitergehende rechtliche Anforderungen eingehalten werden.

Voraussetzungen für eine Räumungsklage

Als Grundvoraussetzung gilt, dass es zwischen dem Mieter und dem Vermieter überhaupt ein Mietvertragsverhältnis gegeben hat. Zudem muss ein Mieter zwingend seine mietvertraglichen Obliegenheiten beispielsweise durch eine Hausordnungsverletzung oder einen Zahlungsverzug verletzt haben. Ist dies der Fall, so muss der Vermieter die ersten Schritte vor dem Räumungsklageverfahren absolviert haben. Die ersten Schritte sind essenziell wichtig für das Verfahren.

Erste Schritte vor der Einreichung

Bevor der Vermieter die Räumungsklage bei dem zuständigen Gericht einreichen kann ist es zwingend erforderlich, dass der Mieter zuvor abgemahnt wurde. Im Zuge dieser Abmahnung muss dem Mieter durch den Vermieter eine als angemessen anzusehende Frist für die Erfüllung der mietvertraglichen Pflichten setzen und diese Frist abwarten.

Fristsetzungen und rechtliche Anforderungen

Die Räumungsklage ist möglich, wenn der Vermieter dem Mieter die außerordentliche respektive fristlose Kündigung ausgesprochen hat und der Mieter den Auszug aus dem Mietobjekt verweigert. Ist dies der Fall, so muss der Vermieter dem Mieter eine als angemessen anzusehende Frist für die Räumung des Mietobjektes einräumen. Der Gesetzgeber sieht eine Zeitspanne von 14 Tagen als angemessene Frist an, allerdings kann diese Frist auf der Basis der Einzelfallentscheidung auch abweichen. Für diese Schritte hat der Vermieter die Schriftform zu wählen. Die Beweislast dafür, dass der Mieter die Aufforderung erhalten hat, liegt bei dem Vermieter.

Das gerichtliche Verfahren

Das Räumungsklageverfahren ist ein gerichtliches Verfahren, dass mit der Einreichung der Klage bei dem zuständigen Gericht gestartet wird. Die sachliche Zuständigkeit liegt bei dem regional zuständigen Amtsgericht.

Einreichung der Klage

Die Klage auf die Räumung des Mietobjekts muss in schriftlicher Form bei dem zuständigen Gericht eingereicht werden. Es empfiehlt sich ausdrücklich, hierfür rechtsanwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Der Gesetzgeber sieht jedoch für derartige Fälle ausdrücklich keinen Rechtsanwaltszwang vor. Dies bedeutet, dass ein Vermieter dieses Verfahren auch in Eigenregie bei dem zuständigen Gericht starten könnte. Die Erfolgsaussichten erhöhen sich jedoch, wenn die Dienste eines erfahrenen Rechtsanwalts in Anspruch genommen werden.

Ablauf des gerichtlichen Verfahrens

Der Ablauf des gerichtlichen Verfahrens ist klar gesetzlich strukturiert und gliedert sich in sechs Schritte auf. Der erste Schritt ist stets die Einreichung der Klage bei dem zuständigen Gericht. Dieser Schritt wird auch als Klageerhebung bezeichnet. Im nächsten Schritt erfolgt die Zustellung der Klage an den Mieter, der die Gelegenheit zur Reaktion erhält. Im dritten Schritt erfolgt ein Anhörungstermin, der als mündliche Verhandlung bezeichnet wird. In diesem Termin können sowohl der Vermieter als auch der Mieter die entsprechenden Argumente vorbringen.

Der nächste Schritt stellt die gerichtliche Beweisaufnahme dar. Im Zuge dieses Schritts erfolgt die gerichtliche Prüfung, ob die Klage begründet ist. Der fünfte Schritt stellt die Urteilsverkündung des Gerichts dar und der finale Schritt ist die Vollstreckung des Urteils.

Mögliche Urteile und deren Bedeutung

Es sind dem reinen Grundsatz nach zwei mögliche Urteile denkbar. Das Gericht kann der Räumungsklage des Vermieters stattgeben, sodass der Mieter das Mietobjekt zu räumen hat. Denkbar ist allerdings auch, dass das Gericht der Klage nicht stattgibt. In diesem Fall kann der Mieter das Mietobjekt weiterhin nutzen.

Die Rolle des Gerichtsvollziehers im Räumungsprozess

Der Gerichtsvollzieher spielt eine zentrale Rolle bei der Durchsetzung eines Räumungsurteils. Nachdem der Vermieter einen vollstreckbaren Räumungstitel erwirkt hat, beauftragt er den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung. Der Gerichtsvollzieher setzt dann dem Mieter eine letzte Frist von meist drei Wochen, um freiwillig auszuziehen. Verstreicht diese Frist ergebnislos, führt der Gerichtsvollzieher die Räumung durch.

Dazu kündigt er dem Mieter sein Kommen an und fordert nochmals die freiwillige Räumung. Kommt der Mieter dem nicht nach, lässt der Gerichtsvollzieher das Türschloss austauschen, um Zugang zur Wohnung zu erhalten. Er beauftragt dann eine Spedition oder ein Umzugsunternehmen mit dem Abtransport des Hausrats. Die Habseligkeiten des Mieters werden zunächst eingelagert, Müll wird entsorgt. Der Mieter hat dann meist zwei Monate Zeit, seine Sachen abzuholen bzw. auszulösen.

Der Gerichtsvollzieher ist befugt, verschlossene Türen und Behältnisse zwangsweise zu öffnen, wenn dies im Räumungstitel angeordnet ist. Er darf auch unmittelbaren Zwang anwenden, wenn sich der Mieter der Räumung widersetzt. Allerdings muss der Gerichtsvollzieher die Grundrechte des Mieters achten, insbesondere die Unverletzlichkeit der Wohnung.

Die Kosten der Zwangsräumung, also Schlüsseldienst, Spedition, Lagerung etc., muss zunächst der Vermieter als Vorschuss an den Gerichtsvollzieher zahlen. Nach erfolgreicher Räumung kann er die Kosten jedoch vom Mieter zurückfordern. Insgesamt belaufen sich die Kosten einer Räumung schnell auf mehrere tausend Euro.

Der Mieter hat während des Räumungsprozesses noch gewisse Rechte. So kann er bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung eine Räumungsfrist beantragen, um Obdachlosigkeit zu vermeiden. Auch nach Erteilung des Räumungstitels kann er unter bestimmten Umständen Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO beantragen. Dem Gerichtsvollzieher selbst steht aber kein Ermessensspielraum zu – er muss den Räumungstitel vollstrecken, auch wenn dieser fehlerhaft sein sollte.

Dauer des Verfahrens

Ein Räumungsklageverfahren kann sich über einen längeren Zeitraum hinziehen. Es ist vorab nicht möglich, die genaue Dauer des Verfahrens festzulegen. Die zeitlichen Rahmenbedingungen sind von verschiedenen Einflussfaktoren abhängig. Es kann dementsprechend lediglich eine durchschnittliche Dauer eines derartigen Verfahrens genannt werden.

Zeitliche Rahmenbedingungen und Einflussfaktoren

Zu den wichtigsten Einflussfaktoren, die die zeitlichen Rahmenbedingungen eines Räumungsklageverfahrens beeinflussen, zählen sowohl die vorhandene gerichtliche Arbeitslast als auch die Komplexität des jeweiligen Falls. Zudem bestimmt auch die zwingend erforderliche Anzahl der Anhörungstermine sowie die jeweilige Kooperationsbereitschaft der beteiligten Parteien eine entscheidende Rolle.

Durchschnittliche Dauer von Räumungsklagen

Durchschnittlich muss für ein Räumungsklageverfahren eine Dauer von mindestens sechs Monaten eingeplant werden. Es kann jedoch auch mehrere Jahre dauern, bis über das Verfahren gerichtlich entschieden wurde.

Kosten und Gebühren einer Räumungsklage für Vermieter und Mieter

Eine Räumungsklage ist für Vermieter oft der letzte Ausweg, um einen Mieter zum Auszug zu bewegen, der trotz Kündigung die Wohnung nicht verlässt. Dabei fallen jedoch erhebliche Kosten an, die zunächst der Vermieter tragen muss.

Gerichtskosten

Die Gerichtskosten richten sich nach dem Streitwert, der sich bei Wohnraummietverträgen aus der Jahresnettomiete errechnet (Kaltmiete x 12). Bei einer Kaltmiete von 500 Euro beträgt der Streitwert beispielsweise 6.000 Euro. Dafür fallen Gerichtsgebühren von ca. 500 Euro an.

Der Vermieter muss die dreifache Gebühr als Gerichtskostenvorschuss einzahlen. Bei einem Streitwert von 6.000 Euro wären das 1.500 Euro.

Anwaltskosten

Obwohl keine Anwaltspflicht besteht, ist anwaltliche Vertretung bei einer Räumungsklage dringend zu empfehlen. Die Anwaltsgebühren richten sich ebenfalls nach dem Streitwert und betragen bei 6.000 Euro ca. 1.000 Euro netto zzgl. Auslagen und Mehrwertsteuer. Insgesamt muss der Vermieter für seinen Anwalt mit Kosten von 1.300 bis 2.000 Euro rechnen.

Gerichtsvollzieherkosten

Ergeht ein Räumungsurteil und der Mieter zieht nicht freiwillig aus, beauftragt der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung. Dafür muss er einen Kostenvorschuss leisten, der sich nach dem Umfang der Räumung richtet. Übliche Kosten sind:

• Gerichtsvollziehergebühr: 500-1.000 Euro
• Schlüsseldienst: 100-300 Euro
• Spedition: 1.000-3.000 Euro
• Einlagerung des Hausrats: 500-2.000 Euro

Insgesamt können für eine Zwangsräumung schnell 3.000 bis 5.000 Euro zusammenkommen.

Kostentragung

Grundsätzlich muss der Vermieter alle Kosten der Räumungsklage und Zwangsräumung zunächst vorstrecken. Bei obsiegendem Urteil kann er die Kosten jedoch vom Mieter zurückverlangen. In der Praxis bleiben Vermieter aber oft auf den Kosten sitzen, wenn der Mieter nicht zahlungsfähig ist.

Kostenvermeidung

Um die hohen Kosten einer Räumungsklage zu vermeiden, sollten Vermieter und Mieter immer zuerst eine gütliche Einigung anstreben. Möglichkeiten sind:

• Aufhebungsvertrag mit Abfindung für den Mieter
• Gewährung einer großzügigen Auszugsfrist
• Unterstützung bei der Suche nach Ersatzwohnraum
• Übernahme der Umzugskosten durch den Vermieter

Lässt sich der Mieter darauf ein, spart der Vermieter in jedem Fall die Gerichts- und Anwaltskosten. Auch eine Mediation kann helfen, die Fronten aufzuweichen und eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Kommt es doch zur Räumungsklage, sollte der Vermieter unbedingt anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen, um Formfehler und Verzögerungen zu vermeiden. Eine Rechtsschutzversicherung kann die Kosten erheblich reduzieren.

Tipps zur Beschleunigung des Verfahrens

Es ist sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter gleichermaßen möglich, das Räumungsklageverfahren zu beschleunigen und die gerichtliche Entscheidung schneller herbeizuführen. Als Faustregel gilt, dass ein einfacher Fall das Gericht erheblich weniger fordert als ein sehr komplexer Fall.

Effektive Vorbereitung und Dokumentation

Durch eine effektive Vorbereitung des Gerichtsverfahrens kann dem zuständigen Gericht der Prüfungsaufwand erleichtert werden. Die genaue Dokumentation des Sachverhalts ist hierfür unerlässlich. Wichtig ist ebenfalls, dass dem Gericht alle entsprechend wichtigen Unterlagen im Zuge der Klageerhebung respektive Klageabwehr zur Verfügung gestellt wird. Die Kommunikation mit dem Gericht sowie auch der Gegenseite sollte unmissverständlich sowie faktenbasiert erfolgen, damit der Sachverhalt für alle Beteiligten sowie auch dem Gericht schnell nachvollziehbar ist.

Beste Vorgehensweisen und Strategien

Sowohl für Vermieter als auch für Mieter gibt es gute Vorgehensweisen als auch Strategien, mit denen das gewünschte rechtliche Anliegen schnell und effektiv durchgesetzt werden kann.

Für Vermieter

Für einen Vermieter gibt es naturgemäß eine etwas andere Herangehensweise an ein Räumungsklageverfahren, als es für einen Mieter der Fall ist.

Rechtssichere Gestaltung von Mietverträgen

Die beste Variante für einen Vermieter ist es stets, dass die Mietverträge rechtssicher gestaltet sind. Dies bringt für den Mieter die Folge mit sich, dass es keine rechtlichen Angriffspunkte des Mietvertrages gibt und dass die Rechtsfolgen eindeutig sind. Zwar bietet dies keine Garantie darauf, dass der Mieter nach der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses das Mietobjekt tatsächlich verlässt, allerdings erhöht dies die Chancen auf einen Erfolg in dem Räumungsklageverfahren.

Proaktives Vorgehen bei ersten Anzeichen von Problemen

Sollte es im Vorfeld bereits Anzeichen von Problemen geben, so sollte der Vermieter frühzeitig proaktiv vorgehen und die Kommunikation mit dem Mieter suchen. Bereits zu diesem Zeitpunkt kann die Hilfe eines erfahrenen Rechtsanwalts in Anspruch genommen werden.

Für Mieter

Ein Mieter, der sich mit einer Räumungsklage konfrontiert sieht, ist dieser rechtlichen Maßnahme nicht schutzlos ausgeliefert. Mit der Räumungsklage gehen für den Mieter nicht nur Pflichten einher, er hat auch Rechte.

Rechte und Pflichten im Falle einer Räumungsklage

Der Mieter hat das Recht auf eine angemessene Fristsetzung für die Räumung der Wohnung. Dies bedeutet, dass der Vermieter ihm genügend Gelegenheit dazu geben muss, die Wohnungsräumung durchzuführen. Gegen die Räumungsklage kann der Mieter das Rechtsmittel des Einspruchs in schriftlicher Form einlegen. Überdies hat der Mieter auch das Recht auf rechtliches Gehör im Fall einer Räumungsklage. Im Zuge eines Anhörungstermins muss dem Mieter die Gelegenheit gegeben werden, seine Sicht der Dinge darzulegen. Sollte die Räumungsklage aus Sicht des Vermieters erfolgreich verlaufen sein, so hat der Mieter das Mietobjekt umgehend zu räumen.

Berücksichtigung von Kindern und schutzbedürftigen Personen bei Räumungsklagen

Bei Räumungsklagen gegen Familien mit Kindern oder schutzbedürftige Personen sind einige besondere rechtliche Aspekte zu berücksichtigen, auch wenn grundsätzlich eine Zwangsräumung möglich bleibt.

Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, haben in der Regel keinen eigenen Mitbesitz an der Wohnung. Für eine Räumungsvollstreckung reicht deshalb ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern aus, die Kinder müssen nicht extra verklagt werden. Dies gilt selbst dann, wenn die Kinder zwischenzeitlich volljährig geworden sind, solange sich an den Besitzverhältnissen nichts eindeutig erkennbar geändert hat.

Dennoch sollte der Gerichtsvollzieher vor Ort die tatsächlichen Besitzverhältnisse sorgfältig prüfen. Bewohnt ein volljähriges Kind einen abgetrennten Teil der Wohnung alleine, kann es dort Mitbesitz erlangt haben. Dann müsste es gesondert verklagt werden.

Familien mit Kindern können gegen eine drohende Zwangsräumung noch einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO stellen. Dieser wird jedoch nur unter sehr strengen Voraussetzungen gewährt, wenn die Räumung eine sittenwidrige Härte darstellen würde. Die bloße Anwesenheit von Kindern oder drohende Obdachlosigkeit reichen dafür nicht aus. Gerichte haben einen Räumungsschutz aber z.B. gewährt, wenn der Schulabschluss der Kinder unmittelbar bevorstand.

Auch für andere schutzbedürftige Personen wie Alte, Kranke oder Behinderte gelten die allgemeinen Regelungen. Ein Räumungsschutz kommt nur in extremen Ausnahmefällen in Betracht, etwa wenn Leben oder Gesundheit konkret gefährdet wären. Die Interessen des Vermieters sind stets mit zu berücksichtigen.

Wird die Räumung vollzogen, haben die Kommunen eine Unterbringungspflicht gegenüber obdachlosen Familien und Schutzbedürftigen. Die Unterbringung muss menschenwürdig sein, braucht aber nur einfachsten Standards zu genügen. Ziel muss die schnellstmögliche Vermittlung in regulären Wohnraum sein.

Insgesamt zeigt sich, dass auch Familien und schutzbedürftige Personen eine Zwangsräumung meist nicht verhindern können. Gerichte und Behörden müssen ihre besondere Situation aber berücksichtigen und in Härtefällen Spielräume im Rahmen der Gesetze nutzen.

Fazit

Die Räumungsklage ist das finale rechtliche Mittel des Vermieters, um einen Mieter zu der Räumung des Mietobjekts zu bewegen. Diese Klage ist jedoch an ganz bestimmte Voraussetzungen geknüpft und der Vermieter muss im Vorwege einige wichtige Schritte sowie auch rechtliche Anforderungen beachten. Dem Mieter stehen rechtliche Mittel zur Verfügung, sich gegen die Räumungsklage zur Wehr zu setzen. Der Gang zu einem erfahrenen Rechtsanwalt ist sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter gleichermaßen empfehlenswert.