Contact for English speaking clientsDie fristlose Kündigung der Wohnung bei Zahlungsverzug – Was darf der Vermieter?
Die Kündigung eines Mietvertrages wegen Mietrückstands ist einer der häufigsten Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. Dabei ist allerdings zu beachten, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter nicht ohne die Einhaltung bestimmter Voraussetzungen möglich ist. Da der Gesetzgeber den Mieter von Wohnraum einem speziellen Schutz unterstellt hat, braucht der Vermieter grundsätzlich einen besonderen Grund, um den Mietvertrag zu kündigen. Welche besonderen Voraussetzungen erfüllt sein müssen, soll im folgenden Ratgeber erläutert werden.
Übersicht:
Fristlose Kündigung wegen Mietzahlungsverzug
Das Wohnraummietverhältnis kann bei einem Mietzahlungsverzug außerordentlich gekündigt werden, wenn der Umfang des Mietrückstands einen wichtigen Grund darstellt. Demnach rechtfertigt nicht jedes Fehlverhalten des Mieters bezüglich des Mietzinses eine fristlose Kündigung. Allerdings stellt die Zahlung des Mietzinses die elementare Vertragspflicht des Mieters dar. Darum muss es für den Vermieter schnelle und unkomplizierte Wege geben, um einen säumigen Mieter vor die Tür zu setzen. In § 543 II S. 1 Nr. 3a BGB wird festgelegt, dass sich der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit mindestens einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Zahlungsverzug befinden muss. Ein Mietrückstand ist als nicht unerheblich anzusehen, wenn er den Mietzins für einen Monat übersteigt. Überweist der Mieter also im August 80 % des Mietzinses und im September 25 %, übersteigt er mit der Summe seiner Nichtleistungen die auf einen Monat bemessene Gesamtmiete. Somit ist der Mietrückstand nicht mehr unerheblich und der Vermieter ist zur außerordentlichen Kündigung berechtigt.
Fälle der regelmäßigen Minderzahlungen
Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter ist darüber hinaus gemäß § 543 II S. 1 Nr. 3b BGB möglich, wenn der Mieter über einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, dem Vermieter eine Summe schuldet, die zwei Monatsmieten übersteigt. Der Mieter befindet sich also in Zahlungsverzug, sobald die Höhe seines Mietrückstands zweier Monatsmieten gleichkommt. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Zahlungstermine aufeinanderfolgen oder nicht. In den Fällen des § 543 II S. i Nr. 3 BGB ist nach der Auffassung der Rechtsprechung keine vorherige Abmahnung erforderlich. In der schriftlichen Kündigung muss der Vermieter jedoch unbedingt den wichtigen Grund, der zur einseitigen Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat, angeben. Ist der wichtige Grund nicht oder falsch angegeben, wird die Kündigung nicht wirksam.
Die rechtzeitige Befriedigung des Vermieters
Eine weitere Voraussetzung für die Kündigung wegen Mietzahlungsverzug ist, dass der Vermieter vor dem Zugang der Kündigung befriedigt wird. Sofern der Mieter die bisherigen Mietschulden vor Zugang des Kündigungsschreibens vollumfänglich begleicht, ist das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters ausgeschlossen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die weiteren Kündigungsvoraussetzungen zum Zeitpunkt der Kündigungsabgabe erfüllt waren.
Doch selbst wenn die fristlose Kündigung wirksam erklärt wurde und keine vorherige Mietschuldenbegleichung stattgefunden hat, bleibt dem Mieter noch eine weitere Chance, um die Räumung abzuwenden. Laut dem sogenannten Nachholrecht des Mieters wird die außerordentliche Kündigung des Vermieters unwirksam, sobald der Mieter oder eine öffentliche Stelle sämtliche rückständigen Mieten innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage zahlt. Der Mieter hat nun das Recht, weiterhin in der Wohnung zu bleiben. Dieses auch als Schonfristzahlung bezeichnete Nachholrecht kann jedoch nur einmal in zwei Jahren angewendet werden. Wurde also in den letzten beiden Jahren bereits eine Schonfristzahlung vorgenommen, ist eine nochmalige Abwehr der außerordentlichen Kündigung durch das Nachholrecht nicht mehr möglich.
Die ordentliche Kündigung wegen Mietrückstands
Gemäß § 573 II Nr. 1 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag wegen Zahlungsverzug auch fristgemäß kündigen. Dazu muss der Vermieter zunächst ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen. Ein berechtigtes Interesse liegt regelmäßig vor, wenn der Mieter Pflichten aus dem Mietvertrag erheblich verletzt hat. Da es die Vertragspflicht des Mieters ist, den vereinbarten Mietzins zu zahlen, stellt die Nichtleistung eine Pflichtverletzung dar. Von einer erheblichen Pflichtverletzung kann ausgegangen werden, der Mietzahlungsrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mehr als einen Monat beträgt. Im Gegensatz zur außerordentlichen Kündigung muss bei einer ordentlichen Kündigung auch ein Verschulden des Mieters vorliegen. Dies bedeutet, dass der Mieter der Mietzahlungspflicht vorsätzlich oder fahrlässig nicht nachgekommen ist. In der Praxis sprechen zahlreiche Vermieter neben der außerordentlichen hilfsweise noch die ordentliche Kündigung aus. Sollte die außerordentliche Kündigung von einem Gericht für unwirksam erklärt werden, besteht dennoch die Möglichkeit, dass der ordentlichen Kündigung mit ihren längeren Fristen zugestimmt wird.
