Contact for English speaking clientsWelche Möglichkeiten gibt es bei finanzierten Immobilien nach einer Scheidung?
Wenn ein Ehepaar den gemeinsam eingeschlagenen Lebensweg nicht mehr gemeinschaftlich gehen möchte ist die Ehescheidung in der Regel unausweichlich. Die Phase der Ehescheidung ist dabei jedoch für beide Seiten nicht immer einfach, da sehr viele gemeinschaftliche Dinge des Lebens geklärt werden müssen. Erfolgt die Ehescheidung einvernehmlich, so ist dies mitunter durchaus einfach. Schwieriger wird es jedoch, wenn die Ehescheidung nicht einvernehmlich verläuft und zudem auch noch finanziertes Eigentum aus der gemeinschaftlichen Ehe hervorging. Das regelrechte Paradebeispiel hierfür ist die gemeinsam erworbene oder auch erbaute Wohnimmobilie, welche in früheren Zeiten einmal als Heim für die Familie angedacht gewesen ist.
Übersicht:
Statistisch betrachtet wird nahezu jede Immobilie, welche zu Beginn einer Ehe durch das Ehepaar erbaut oder erworben wird, durch einen entsprechenden Immobilienkredit finanziert. Wenn nunmehr die „Gegenstatistik“, dass jede dritte Ehe in Deutschland geschieden wird, hinzugezogen wird, ist das Risiko eines gemeinschaftlichen Kredits im Fall einer Ehescheidung immens hoch.
Es ist keine Frage, dass eine Ehescheidung durchaus sehr komplexe Fragen sowie auch finanzielle und emotionale Probleme mit sich bringen kann. Insbesondere die Frage, was genau mit der Immobilie nach der Ehescheidung geschieht und wie es sich mit dem Immobilienkredit verhält, bewegt die meisten Menschen in solch einer schwierigen Phase.
Wie sieht es mit der Kredithaftung in einem Scheidungsfall aus?
Im Endeffekt ist diese Frage relativ simpel zu beantworten, da diejenige Person für den Immobilienkredit haftet, welche letztlich auch den Immobilienkredit unterschrieben hat. In der Regel fragt eine Bank zu Beginn der Kreditentscheidung nicht danach, welche Kreditnehmer miteinander verheiratet sind oder in welchem Verhältnis mehrere Kreditnehmer zueinander stehen. In der gängigen Praxis kann es jedoch durchaus der Fall sein, dass ein junges Ehepaar für ein Bauvorhaben oder einen Immobilienerwerb lediglich gemeinschaftlich einen Kredit bei der Bank bekommt. Dementsprechend wäre es dann auch erforderlich, dass beide Ehepartner den Kredit gemeinschaftlich aufnehmen und dementsprechend auch gemeinschaftlich unterschreiben.
Wenn beide Ehepartner den Immobilienkredit gemeinschaftlich unterschrieben haben, so haften auch beide Ehepartner gesamtschuldnerisch für den Kredit. Dies gilt auch im Scheidungsfall und es muss dementsprechend auch keine hälftige Teilung des Kreditvertrages vorgenommen werden. Ein derartiges Vorgehen ist jedoch nicht ohne Risiko. Wenn ein Ehepartner die Kredittilgungszahlung verweigert, so wird der andere Ehepartner von der kreditgebenden Bank in die vollumfängliche Zahlungspflicht genommen.
Allein aus diesem Prinzip heraus ist natürlich eine einvernehmliche Scheidungsregelung erheblich einfacher als eine Scheidung, bei welcher Konflikte entstehen. Gerade dann, wenn es um die eigene wirtschaftliche Zukunft geht, neigen viele Menschen dann doch wieder zu einer gewissen Vernunftbegabung, da irgendwann einmal auch ein Schlussstrich unter den Lebensabschnitt gezogen werden soll. Die Möglichkeiten, welche beide Ehepartner im Umgang mit dem Immobilienkredit haben, hängt jedoch ein Stück weit von der Art und Weise ab, wie die Scheidung vonstattengeht.
Im Endeffekt gibt es lediglich vier Möglichkeiten, wie im Scheidungsfall mit einem Immobilienkredit umgegangen werden kann. Welche Möglichkeit letztlich für die jeweilige Situation richtig ist, hängt natürlich sehr stark von der jeweiligen individuellen Situation sowie den damit verbundenen Rahmenumständen ab.
Die Möglichkeiten
1. Jeweils beide Partner zahlen ihren Anteil an dem gemeinschaftlichen Kredit weiterhin ab
In der Regel wird diese Variante ausgewählt, wenn einer der beiden Ehepartner oder auch beide noch weiterhin in der Immobilie leben und verbleiben möchten. Dies mag in der gängigen Praxis durchaus als abwegig und unrealistisch erscheinen, allerdings können gewisse räumliche Gegebenheiten bei gewissen Immobilien eine derartige Praxis durchaus erlauben. Auch bei einvernehmlichen Ehescheidungen ist diese Praxis übergangsweise sehr beliebt, da auf diese Weise eine gewisse Spannung im Hinblick auf die Planung der Zukunft genommen wird. Beide Ehepartner können auf diese Weise das Trennungsjahr dazu nutzen, entsprechende Regelungen im Hinblick auf den Immobilienkredit gemeinschaftlich zum beiderseitigen Vorteil zu finden und diese Regelungen mit der Bank umzusetzen. Auch im Fall einer gemeinschaftlichen Vermietung der Immobilie wird diese Praxis sehr häufig angewandt.
2. Lediglich ein Ehepartner bezahlt den Immobilienkredit
Sollte ein Ehepartner nach der Ehescheidung den dringenden Wunsch verspüren, die Immobilie allein weiter zu nutzen, so zahlt diejenige Person in der Regel auch den Immobilienkredit alleinig weiter. In der gängigen Praxis ist dies auch relativ unkompliziert, sofern diejenige Person, welche die Immobilie weiterhin als Lebensmittelpunkt nutzen möchte, auch als einziger Schuldner in dem Immobilienkredit angegeben ist.
Wenn beide Ehepartner in dem Immobilienkredit als Schuldner aufgeführt sein, so muss die Bank zwingend über die Änderung der Lebenssituation informiert werden. Es gibt dann drei weitere Möglichkeiten, wie die Regelung des Immobilienkredits im Scheidungsfall ausgestaltet werden kann. Eine „Entlassung“ eines Ehepartners aus dem Schuldverhältnis heraus wird in der Regel von einer Bank nicht ohne die Benennung eines wirtschaftlich leistungsfähigen Ersatzes akzeptiert werden.
Sollte der Ehepartner, der im Immobilienkredit als Schuldner mit festgelegt ist, die Immobilie nicht weiter nutzen wollen, so gibt es die Möglichkeiten
- eine Abänderung des Kreditvertrages
- eine Verrechnung mit Unterhaltsverpflichtungen
- eine Erhebung einer Mietzahlung
Eine Abänderung des Kreditvertrages erfolgt in der Regel mit der Scheidungsabwicklung. Gängig sind hierbei 50/50 – Regelungen, welche zulasten desjenigen Ehepartners gehen, der zukünftig die Immobilie auch weiterhin nutzen möchte. Bei einer derartigen Regelung ist jedoch die Zustimmung der kreditgebenden Bank erforderlich und die Bank wird diese Zustimmung in der Regel nur dann erteilen, wenn die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit derjenigen Person, die die Immobilie weiterhin nutzen möchte, dies auch hergibt.
Eine Verrechnung mit Unterhaltsverpflichtungen erfolgt in der Regel dann, wenn die Scheidung nicht einvernehmlich gestaltet werden kann und diejenige Person, die aus der gemeinschaftlichen Immobilie ausgezogen ist, auch noch Unterhaltsverpflichtungen gegenüber derjenigen Person, die in der Immobilie verbleibt, hat. Es kann in einem derartigen Fall ein Abzug der Kreditschulden von dem Gesamteinkommen bei der Unterhaltsberechnung vorgenommen werden.
Sofern diejenige Person, welche aus der gemeinschaftlichen Immobilie ausgezogen ist, den Immobilienkredit weiterhin bezahlt, kann eine Einigung mit der in der Immobilie verbleibenden Person erfolgen. Diese Einigung gestaltet sich in der Regel als Mietzahlung in 50 prozentiger Höhe der anfallenden monatlichen Tilgungsraten.
Bei einer Mieterhebung ist eine Anrechnung auf bestehende Unterhaltszahlungen nicht möglich. Überdies bringt diese Regelung auch das Problem mit sich, dass diejenige Person, welche in der Immobilie verbleibt, die Zahlung schlicht und ergreifend verweigern kann. Dementsprechend sollte diese Regelung auf jeden Fall in schriftlicher Form mithilfe eines Rechtsanwalts festgehalten werden.
3. Beide Ehepartner bezahlen den Immobilienkredit auch weiterhin
Diese Variante ist die gängigste Variante, da es sehr häufig vorkommt, dass keiner der beiden Ehepartner im Scheidungsfall die Immobilie auch weiterhin als Lebensmittelpunkt nutzen möchte. In der Regel wird ein Verkauf der Immobilie angeregt, sodass aus dem Verkaufserlös der Kredit zurück getilgt werden kann. Beachtet werden muss allerdings in diesem Zusammenhang, dass die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Ablösung des Kreditvertrages verlangen wird. Diese Vorfälligkeitsentschädigung richtet sich nach der Höhe des Kreditbetrages sowie der noch verbleibenden Laufzeit und kann dadurch auch merklich ins Gewicht fallen.
Sollte sich eine Einigung im Hinblick auf die gemeinschaftliche Immobilie als schwierig erweisen, so kann als letztes Mittel auch die sogenannte Teilungsversteigerung als vierte Möglichkeit genutzt werden. Die Teilungsversteigerung kann von jeder Person, welche einen Hausanteil besitzt, beantragt werden und muss als zwangsweise Aufteilung der Kreditverpflichtung verstanden werden. Die Immobilie wird dann mithilfe des regional zuständigen Amtsgerichts versteigert werden, sodass der Erlös mit Abzug der noch offenen Verbindlichkeiten hälftig unter den Hausbesitzern aufgeteilt wird.
Eine Teilungsversteigerung ist in der Regel wirtschaftlich mit einem großen Verlust verbunden. Jeder Hauseigentümer hat dementsprechend auch das Recht, innerhalb einer Frist von 2 Wochen einen Widerspruch gegen die beantragte Teilungsversteigerung einzulegen.
Ist es möglich, im Vorfeld bereits die Abwicklung eines Immobilienkredits festzulegen?
Generell ist die Klärung der Vermögensfragen im Vorfeld einer Ehescheidung durchaus möglich. Ein sehr gutes Instrument hierfür stellt der Ehevertrag dar, der auch noch nach einer Eheschließung gemeinschaftlich abgeschlossen werden kann. Im Rahmen dieses Ehevertrages kann auch festgelegt werden, wie mit einer gemeinschaftlich finanzierten Immobilie im Scheidungsfall verfahren werden soll.
Sollte kein Ehevertrag geschlossen werden, so gilt in Deutschland der gesetzliche Status der Zugewinngemeinschaft. Dies betrifft dann auch die gemeinschaftlich erworbene oder erbaute Immobile.
Unabhängig davon, ob die Ehescheidung zwischen den Partnern einvernehmlich oder nicht verlaufen wird, sollte stets die Hilfe eines erfahrenen Rechtsanwalts für Familienrecht in Anspruch genommen werden. Gerade dann, wenn eine gemeinschaftliche Immobilie ein fester Bestandteil der Ehescheidung wird, sollte jeder Ehepartner einen eigenen Rechtsanwalt aufsuchen. Viele Angelegenheiten werden zu dem Zeitpunkt der Ehescheidung zwar mündlich von den Ehepartnern festgelegt, allerdings können sich die Rahmenumstände der Ehescheidung auch sehr schnell ändern. Da es bei Kreditverbindlichkeiten nicht um Emotionen geht, sondern vielmehr nackte Vertragsfragen zu klären sind, ist die objektive Sicht eines Rechtsanwalts für Familienrecht im Hinblick auf die Wichtigkeit im Hinblick auf die weitere Zukunft absolut unerlässlich. Wir stehen Ihnen sehr gern diesbezüglich zur Verfügung.
