Anspruch auf Teilung einer Bruchteilsgemeinschaft an Grundstück

1. Die Beklagten werden verurteilt, den Verkauf des Grundstücks … im Wege der Zwangsversteigerung und die Zuweisung eines der jeweiligen Anteilsgröße entsprechenden Teils des Erlöses an die jeweiligen vormaligen Miteigentümer zu dulden.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits und den außergerichtlichen Kosten des Klägers haben der Kläger 57,5 % und die Beklagten Ziffern 2–7 jeweils 7,1 % zu tragen. Der Kläger hat von den außergerichtlichen Kosten des Beklagten Ziffer 1 100 %, von denen der Beklagten Ziffern 2–7 jeweils 50,4 % zu tragen. Im Übrigen haben die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger jedoch nur gegen Leistung einer Sicherheit von 70.000,00 €, für die Beklagten nur gegen Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags.

Tatbestand

Die Parteien streiten über einen Anspruch auf Teilung einer Bruchteilsgemeinschaft an einem Grundstück.

Der Kläger ist Eigentümer von 77/110 Miteigentumsanteilen an dem streitgegenständlichen Grundstück …. Von den weiteren Miteigentumsanteilen entfallen 9/110 auf den Beklagten Ziffer 1, 12/110 auf den Beklagten Ziffer 2, jeweils 3/110 auf die Beklagten Ziffern 3, 4 und 7 und jeweils 3/220 auf die Beklagten Ziffern 5 und 6.

Das Grundstück ist belastet mit einer Grunddienstbarkeit – Nutzungsrecht als Stellplatz für zwei Kraftfahrzeuge – zugunsten der jeweiligen Eigentümerin des Grundstücks Flurstück Nr. …, sowie mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der jeweiligen Eigentümer der Flurstücke Nrn. …. Wegen des Verlaufs des Geh- und Fahrrecht wird auf die Anl. K3 Bezug genommen. Weiter ist das Grundstück mit einer Benutzungsregelung belastet, nach der eine Teilfläche des Grundstücks dem Kläger und eine andere Teilfläche den übrigen Miteigentümern zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen ist. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anl. K4 Bezug genommen.

Der Kläger betreibt auf dem ihm zugewiesenen Teil des Grundstücks einen Biergarten, der unter anderem aus schweren Holzplatten, Schutzzäunen und – zumindest vorübergehend – einem Container besteht. Auf dem Grundstück sind zudem Pfosten und Poller in der Erde betoniert.

Mit Anwaltsschreiben vom 08.04.2022 forderte der Kläger die Beklagten Ziffer 1 und 3–7 sowie den Ehemann der Beklagten Ziffer 2, Herrn K., von dem die Beklagte Ziffer 2 am Vortag ihre Miteigentumsanteile an dem Grundstück erhalten hatte, zur Aufhebung der Gemeinschaft im Wege der Naturalteilung auf (Anl. K6). Das Schreiben wurde bezüglich des Beklagten Ziffer 1 an die G. D. Str. … versandt. Unter dem 12.05.2022 antwortete Frau Rechtsanwältin S. unter dem Rubrum „C. TEG /Kr.“, dass eine Teilungsvermessung nicht angesagt sei (Anl. K7). Der Beklagte Ziffer 1 ist an der C. TEG nicht beteiligt.

Der Kläger ließ in der Folge das Grundstück vermessen und einen Teilungsplan erstellen (Anl. K8).

Der Beklagte Ziffer 1 hat mit Schriftsatz vom 14.03.2023 (AS. 35) angezeigt, sich gegen die Klage verteidigen zu wollen, ohne einen Klageabweisungsantrag anzukündigen. Die Klageerwiderungsfrist ist zweifach bis zum 31.05.2023 verlängert worden (AS. 36 und 51). Mit Schriftsatz vom 30.05.2023 hat er erklärt, die Klageanträge 1.–3. unter Verwahrung gegen die Kostenlast anzuerkennen (AS. 72).

Der Kläger behauptet, das Inventar des Biergartens sei nicht fest mit dem Grundstück verbunden.

Er meint, es handele sich um ein unbebautes Grundstück, welches sich unter Berücksichtigung der Anteilsgrößen in zwei artgleiche Teile zerlegen lasse. Der Wert der aufgeteilten Grundstücke entspreche dem Wert der Miteigentumsanteile. Zu einer Wertminderung komme es durch die Aufteilung in zwei Grundstücken nicht.

Er habe auf das Bestehen anwaltlicher Vertretungsmacht Frau S.‘ auch für den Beklagten Ziffer 1 vertrauen dürfen.

Der Kläger beantragt:

1. Die Beklagten werden verurteilt, der Teilung des im gemeinschaftlichen Eigentum der Parteien stehenden Grundstücks …, entsprechend dem als Anlage K 8 vorgelegten Teilungsplan zuzustimmen sowie das damit entstehende Grundstück, welches dem klägerischen Miteigentumsanteil von 77/110 an dem zu teilenden Grundstück entspricht und im Teilungsplan gemäß Anlage K 8 als Teilflurstück A ausgewiesen ist, an den Kläger aufzulassen und die Eintragung des Klägers als Eigentümer im Grundbuch zu bewilligen.

2. Die Beklagten werden zudem verurteilt, ein Geh- und Fahrrecht sowie dessen Eintragung als Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers des gemäß Antrag Ziffer 1 zu bildenden Grundstücks (gemäß Teilungsplan Anlage K 8: Teilflurstück A) und zu Lasten des gemäß Antrag Ziffer 1 zu bildenden Grundstücks (gemäß Teilungsplan Anlage K 8: Teilflurstück B) zu bewilligen, dessen räumliches Ausmaß der Darstellung des als Anlage K 8 vorgelegten Teilungsplan entspricht (orangene Fläche, begrenzt durch rot gestrichelte Linie).

3. Hilfsweise für den Fall, dass das im gemeinschaftlichen Eigentum der Parteien stehende Grundstücks …, nicht entsprechend dem als Anlage K 8 vorgelegten Teilungsplan teilbar ist, werden die Beklagten verurteilt, den Verkauf des Grundstücks im Wege der Zwangsversteigerung und die Zuweisung eines der jeweiligen Anteilsgrößen entsprechenden Teils des Erlöses an die jeweiligen vormaligen Miteigentümer zu dulden.

4. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.293,25 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 30.04.2022 zu bezahlen.

Die Beklagten Ziffern 2–7 beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, die Holzkonstruktion des Biergartens sei im Boden verankert.

Die Beklagte Ziffer 2 meint, das Grundstück sei nicht unbebaut, weswegen es sich nicht in gleiche Teile teilen lasse. Jedenfalls die Stellplatz-Grunddienstbarkeit schwäche den Wert desjenigen Teilgrundstücks, auf dem sie vorhanden seien.

Der Beklagte Ziffer 1 behauptet, er habe das Schreiben vom 08.04.2022 nicht erhalten. Zu diesem Zeitpunkt habe er weder einen Wohnsitz, noch einen geschäftlichen Sitz in der G. D. Str. unterhalten. Von Frau Rechtsanwältin S. sei er nicht vertreten worden.

Ergänzend wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

A.

Die zulässige Klage ist nur bezüglich des Hilfsantrags begründet.

I.

Der Kläger hat keinen Anspruch auf Zustimmung zu dem Teilungsplan in der Anl. K8 und – hierauf aufbauend – Auflassung eines Teilgrundstücks sowie Bewilligung eines Geh- und Fahrrechts.

1. Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus §§ 749 Abs. 1, 752 S. 1 BGB. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob das Grundstück grundsätzlich in Natur teilbar wäre. Denn die antragsgemäße Teilung entsprechend des erstellten Teilungsplans kann bereits deswegen nicht verlangt werden, weil das Grundstück hierdurch nur in zwei Teilgrundstücke geteilt würde.

Eine Aufhebung der Gemeinschaft in der Form, dass einzelne Teilhaber „ausgeschlossen“ werden, ist nicht möglich. Wollen die übrigen Teilhaber die Gemeinschaft fortsetzen, so bestehen nur zwei Möglichkeiten: Entweder der „ausscheidende“ Teilhaber erklärt sich freiwillig bereit, seinen Anteil auf die übrigen Teilhaber anteilmäßig zu übertragen; oder die übrigen Teilhaber ersteigern aufgrund einer entsprechenden Verabredung im Aufhebungsverfahren den Gegenstand gemeinsam. Ist der Gegenstand in Natur teilbar, so können die zur Fortsetzung bereiten Teilhaber die Gemeinschaft hinsichtlich der bei der Teilung nach § 752 BGB auf sie entfallenden realen Teile fortsetzen; das bedarf aber entsprechender schuldrechtlicher und dinglicher Vereinbarungen zwischen ihnen (s. zu alledem Staudinger/Eickelberg (2021) BGB § 749 Rn. 53 m.w.N.; vgl. auch BeckOGK/Fehrenbacher, 1.8.2023, BGB § 749 Rn. 11; MüKoBGB/Karsten Schmidt, 9. Aufl. 2024, BGB § 749 Rn. 27: „Teilaufhebung der Gemeinschaft in personeller Hinsicht kann vereinbart, aber in der Regel nicht verlangt werden.“).

Es ist nicht vorgetragen, dass die Beklagten die Fortsetzung der Gemeinschaft ohne den Kläger vereinbart hätten. Somit könnte der Kläger allenfalls eine Teilung in Natur in acht Teilgrundstücke verlangen. Auf einen entsprechenden Hinweis des Gerichts hat der Kläger seinen Hauptantrag jedoch nicht umgestellt.

Auch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach sich im Einzelfall das allgemeine Rechtsprinzip von Treu und Glauben auch gegenüber der Vorschrift des § 753 Abs. 1 BGB durchsetzen kann, wenn die Aufhebung der Gemeinschaft gerade durch Zwangsversteigerung als unzulässige Rechtsausübung erscheint (vgl. BGH, Urteil vom 31.01.1972 – II ZR 86/69, juris Rn. 9), ist nicht einschlägig. Denn sie dient dem Schutz der der Teilung widersprechenden Partei, nicht derjenigen, die die Teilung betreibt.

2. Der Beklagte Ziffer 1 ist insoweit nicht bereits aufgrund seines Anerkenntnisses zu verurteilen. Nachdem Teilung und Auflassung eines im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücks begehrt wird, handelt es sich bei den Beklagten um notwendige Streitgenossen (BGH, Urteil vom 12.01.1996 – V ZR 246/94, juris Rn. 7).

II.

Der Anspruch des Klägers gegen die Beklagten auf Duldung der Teilung durch Zwangsvollstreckung und Teilung des Erlöses folgt aus §§ 749 Abs. 1, 753 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 BGB. Dass das Recht auf Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen oder beschränkt wäre, ist weder vorgetragen, noch ersichtlich. Der Anspruch ist nicht deswegen ausgeschlossen, weil Vortrag dazu fehlt, ob das streitgegenständliche Grundstück ohne Wertverlust in acht Teilgrundstücke aufgeteilt werden könnte. Ein Antrag auf Teilung durch Verkauf ist nämlich über den Wortlaut des § 753 BGB hinaus nicht ohne weiteres unzulässig, wenn die Teilung in Natur möglich ist. Die Teilbarkeit muss vielmehr besonders geltend gemacht werden (vgl. MüKoBGB/Karsten Schmidt, 9. Aufl. 2024, BGB § 753 Rn. 5; BeckOGK/Fehrenbacher, 1.8.2023, BGB § 753 Rn. 6).

III.

Ein Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten besteht nicht. Insbesondere ergibt sich ein solcher Anspruch nicht aus §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB. Nachdem Verzug frühestens durch das Anwaltsschreiben vom 08.04.2022 herbeigeführt worden sein kann, die Kosten zu diesem Zeitpunkt infolge der Beauftragung eines Rechtsanwalts aber bereits angefallen waren, sind sie keine kausale Folge eines etwaigen Verzugs. Zudem besteht – wie dargestellt – der vorgerichtlich geltend gemachte Anspruch auf Naturalteilung nicht, weswegen auch kein Anspruch auf Ersatz der Rechtsverfolgungskosten gegeben ist.

B.

I.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 S. 1, 93, 100 Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des jeweiligen Obsiegens und Unterliegens im Verhältnis zu einem fiktiven Gebührenstreitwert nach den Grundsätzen der Baumbach’schen Formel.

Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten Ziffer 1 hat der Kläger gemäß § 93 ZPO zu tragen. Der Beklagte hat den Anspruch innerhalb der Klageerwiderungsfrist anerkannt, ohne zuvor einen Klageabweisungsantrag gestellt zu haben. Der Beklagte gab auch nicht durch sein Verhalten Veranlassung zur Erhebung der Klage. Das Gericht ist davon überzeugt, § 286 ZPO, dass der Beklagte weder das Schreiben vom 08.04.2022 erhielt, noch von Frau Rechtsanwältin S. vertreten wurde. Der Beklagte hat vorgetragen, seine Geschäftsadresse seit dem 01.03.2020 in der T.-Str. … zu haben. Dies hat er durch Vorlage einer Gewerbe-Ummeldung vom 19.03.2020 nachgewiesen. Weiter hat er vorgetragen, nie eine Wohnadresse in der G. D. Str. … gehabt zu haben. Dem ist der Kläger nicht entgegengetreten. Die Gewerbe-Ummeldung weist als seine Anschrift die C.-D.-S.-Str. aus. Zudem ist zu berücksichtigen, dass die Klageschrift an der Anschrift in der G. D. Str. … nicht zugestellt werden konnte, weil der Beklagte unter dieser Anschrift nicht zu ermitteln war (AS. 23 f.). Auf Verfügung des Gerichts, eine ladungsfähige Anschrift mitzuteilen (AS. 27), hat der Kläger selbst die Anschrift in der T.-Str. mitgeteilt (AS. 34). Dass der Beklagte einen Rechtsschein dahingehend gesetzt hätte, dass Frau Rechtsanwältin S. ihn vertrat, ist nicht ersichtlich.

II.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.