Contact for English speaking clientsLandgericht Mönchengladbach – Az.: 1 O 79/18 – Urteil vom 12.11.2018
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 39.174,77 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.04.2018 zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass die Beklagte zur Tragung des weitergehenden Schadens verpflichtet ist, der sich aus dem Abriss des Hauses xxxxxxxxxxxx in xxxxxxxxxxxxxxxxxx ergibt.
Die Beklagte wird verurteilt, eine Baulast auf dem Grundstück xxxxxxxxxxxxxxeintragen zu lassen, die eine Bebauung des Grundstücks mit der Außenwand des Hauses xxxxxxxxxxxxxxxx erlaubt.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 2.399,99 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19.04.2018 zu zahlen.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits einschließlich des selbständigen Beweisverfahrens vor dem Landgericht Mönchengladbach zum Az. 1 OH 13/15 tragen die Klägerin zu 20% und die Beklagte zu 80%.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Die Kläger verlangen Schadenersatz und Vorschuss wegen Abrisses des an einer Nachbarwand angebauten Gebäudes.
Die Kläger sind Eigentümer des Hauses xxxxxxxxxxxxxxx in xxxxxxxxxxxx. Die Beklagte war ursprünglich Eigentümerin des Hauses xxxxxxxxxxxxxxx in xxxxxxxxxxxxx. Die Gebäude waren ursprünglich eine bauliche Einheit und hatten eine gemeinsame Wand mit einer Breite von 17 cm, in deren Mitte die Grenze zwischen den Grundstücken verläuft.
Die Beklagte ließ das Haus Nr. xx abreißen und veräußerte das Grundstück an die Streitverkündeten, die Eheleute xxxxxxxx. Diese errichteten später auf dem Grundstück ein freistehendes Haus.
Die Beklagte begann mit dem Abbruch des Hauses Nr. xx im August 2011.
Im Zuge der Abrissarbeiten wurde durch die Handwerker der Beklagten ferner der Grenzmaschendrahtzaun einschließlich der Fundamente in der Verlängerung der nördlichen Giebelwand beschädigt. Für die Reparatur des Zaunes sind Kosten gemäß Angeboten der Firma xxxxxxxxxx GmbH vom 20.12.2012 (Anl. K17, Bl. 80 GA) in Höhe von 1.705,75 € brutto erforderlich.
Für das Erstellen einer Trennmauer nach Abriss der ehemaligen Trennmauer auf dem Nachbargrundstück gartenseitig sind Kosten in Höhe von 3.000 € erforderlich.
Während des Abbruchs wurde die nördliche, freigelegte Zimmertrennwand, die dann zur Giebelwand wurde, mit Holzstützen abgestützt. Am 14.11.2011 brachte die Beklagte eine provisorische, 4 cm dünne, weiße, teilweise stark gestückelte Styropor-Isolierung ohne Verfugung und ausschließlich zwischen Stützen an, die mit dünnen Folien locker abgedeckt und mit Dachlatten grob fixiert wurden.
Am 28.02.2012 wurden deutliche Schäden an der flatternden Plastikfolie dokumentiert, die Teile der dünnen Isolierung ohne Folie der Witterung aussetzen. Am 25.07.2012 wurden weitere Schäden im oberen Teil der Wand dokumentiert, darunter auch in einem stark gestückelten und damit besonders anfälligen Bereich. Am 18.09.2012 wurde mit der Entfernung der dünnen Plastikfolien und der dünnen Styroporplatten sowie der Anbringung einer dickeren, wiederum stark gestückelten Styropor-Isolierung mit einer dünnen Gewebeschicht und einer dünnen Verputzschicht begonnen.
Am 24.09.2012 drang Regenwasser in das Haus der Kläger ein. Am 28.09.2012 stellte der Dachdecker des Klägers fest, dass der Dachanschluss von der provisorischen Isolierung an das Dach von den Handwerkern der Beklagten nicht hergestellt worden war. Der Kläger beauftragte den Dachdecker, den Schaden provisorisch zu beseitigen. Die Kosten hierfür erstattete die Beklagte dem Kläger.
Nach einem Sturmschaden im Herbst 2012 ließen die Kläger ein weiteres Mal eine provisorische Reparatur des Dachüberganges vornehmen. Hierfür berechnete die Firma xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx GmbH mit Rechnung vom 30.12.2014 ein Betrag in Höhe von 162,58 € brutto (Anl. K2, Bl. 16 GA)
Zur Schadensfeststellung und wegen einer zunächst fehlenden Abbruchstatik beauftragten die Kläger ferner den Statiker Dipl.-Ing. xxxxxxxxxxxxx. Dieser stellte für seine Tätigkeiten mit Datum vom 02.07.2010 bzw. 10.09.2014 Beträge in Höhe von 89,25 € bzw. 2.115,23 € in Rechnung (Anl. K3, Bl. 18 GA).
Mit anwaltlichem Schreiben vom 13.12.2013 forderten die Kläger die Beklagte auf, die Grenz- bzw. Trennwand des Gebäudes auf Schäden zu untersuchen, die Schäden beseitigen zu lassen und die Wand mangelfrei herzustellen (Anlage K 4,120 GA).
Unter dem 18.12.2013 fertigte der Sachverständige xxxxxxxxx im Auftrag der Kläger ein Gutachten zum Abbruch des Hauses Nr. 92 und zur Dokumentation des Ist-Zustands. Für seine Tätigkeit stellte der Sachverständige unter dem 18.12.2013 den Klägern einen Betrag in Höhe von 595 € brutto (Anlage K 15, Bl. 78 GA) in Rechnung.
Mit Schreiben vom 27.03.2014 (Anlage K 14,177 GA) erkannte die Beklagte an, dass sie die Kläger so stellen müsse, als ob das Nachbargebäude noch stehen würde. Allerdings blieb der Umfang der Wiederherstellung zwischen den Parteien streitig.
Für eine Schädlingsbekämpfung wandten die Kläger gemäß Rechnung der Firma xxxxxxxxxxxxxxxxx vom 14.01.2015 einen Betrag in Höhe von 182,67 € brutto auf.
Mit Antrag vom 31.07.2015 leiteten die Kläger ein selbständiges Beweisverfahren vor dem Landgericht Mönchengladbach zum Aktenzeichen 1 OH 13/15 ein. Der in dessen Rahmen beauftragte Gutachter Dipl.-Ing. xxxxxxxxxxxxxxxxxx bezifferte die zur Mängelbeseitigung notwendigen Baukosten mit 37.600 €.
Nach Abschluss des hälftigen Beweisverfahrens forderten die Kläger die Beklagte ohne Erfolg mit anwaltlichem Schreiben vom 04.12.2017 (Anlage K18, Bl. 88 GA) auf, den Mängelbeseitigungsanspruch dem Grunde nach bis zum 15.12.2017 anzuerkennen.
Die Kläger behaupten, die Beklagte habe durch den Abbruch eine intakte Zimmerwand beschädigt. Im Bereich der beschädigten Stellen sei die Wand nicht ausgebessert worden. Ein großes Loch, das unter die Badewanne der Kläger gereicht habe, sei mit Zement verschmiert worden. Durch Löcher in der Grenzwand nach dem Abriss seien Mäuse in die Zimmerdecken und hinter die holzverkleideten Wände des Hauses der Kläger eingedrungen, was das Herausnehmen aller Vertäfelungen an Decken und Wänden notwendig mache und weitere Kosten nach sich ziehen werde. Zwischen dem Beginn des Abbruchs und Beendigung des zweiten Dämmungsversuchs sei ein Jahr vergangen, in dem die Wand infolge der mangelhaften Wärmedämmung mehr oder weniger offen den Umwelteinflüssen ausgesetzt worden sei. Die Wand habe hierdurch Schaden genommen. Die nördliche Giebelwand sei ohne Stützen nicht mehr statisch standsicher. Die Grenzwand müsse statisch ertüchtigt werden, damit die Holzständerwand auf dem Grundstück der Streitverkündeten entfernt werden könne. Hierzu müsse auf Kosten der Beklagten noch eine Baulast auf deren Grundstück eingetragen werden.
Die Kläger sind der Ansicht, die Beklagte schulde die nach dem Stand der Technik erforderliche Anbringung einer Wärmedämmung und Wiederherstellung der Standsicherheit der Nachbarwand durch eine Vorsatzschale.
Ursprünglich haben die Kläger wegen der Wiederherstellungskosten einen Vorschussanspruch verfolgt, die Klage jedoch in der mündlichen Verhandlung am 08.10.2018 auf einen Schadenersatzanspruch umgestellt.
Die Kläger beantragen,
1. Die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 7.850,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.12.2017 zu zahlen;
2. einen Vorschuss in Höhe von 45.120 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.12.2017 zu zahlen;
3. festzustellen, dass die Beklagte zur Tragung des weitergehenden Schadens verpflichtet ist, der sich aus dem Abriss des Hauses XXXXXX ergibt;
4. die Beklagte zu verurteilen, eine Baulast auf dem Grundstück Gerkerath 92 eintragen zu lassen, die eine Bebauung des Grundstücks mit der Außenwand des Hauses Gerkerath 90 erlaubt;
5. die Beklagte zu verurteilen, die außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 3.354,97 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, die Schäden seien nicht darauf zurückzuführen, dass die Seitenwand des Hauses der Kläger ungeschützt gewesen sei, sondern auf die schlechte Bausubstanz des Hauses. Die Kläger hätten ihr Haus völlig unzureichend gepflegt.
Die Beklagte ist deshalb der Ansicht, sie habe die entstandenen Schäden nicht zu verantworten. Vielmehr seien die Schäden ohne ihr Zutun durch Naturgewalten verursacht worden.
Die Akte aus dem selbständigen Beweisverfahren vor dem Landgericht Mönchengladbach zum Aktenzeichen 1 OH 13/15 hat vorgelegen und ist Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien überreichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die tatsächlichen Feststellungen in den nachfolgenden Entscheidungsgründen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig (I.) und in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet (II.).
I.
Soweit die Kläger ihre ursprünglich hinsichtlich der Wiederherstellungskosten auf einen Vorschuss gerichtete Klage in der mündlichen Verhandlung am 08.10.2018 auf einen Schadenersatzanspruch umgestellt haben, liegt hierin eine zulässige Klageänderung gemäß § 263 ZPO. Diese ist sachdienlich, weil der Streitstoff der geänderten Klage mit demjenigen der Ursprungsklage identisch ist und durch die Klageänderung ein weiterer Prozess vermieden werden kann.
II.
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Schadenersatz in Höhe von insgesamt 39.174,77 € wegen des durch die Beklagte veranlassten Abrisses des an die ursprünglich gemeinsame Nachbarwand angebauten Gebäudes auf dem ehemaligen Grundstück der Beklagten, wegen des Abrisses einer ehemaligen Trennmauer gartenseitig sowie wegen der Beschädigung eines Zauns nebst des Zaunfundaments sowie wegen weiterer abrissbedingter Schäden.
1.
Im Verschuldensfalle besteht bei Beschädigung einer gemeinsamen Grenzeinrichtung im Sinne von § 921 BGB unter Verstoß gegen § 922 S. 3 BGB ein Schadensersatzanspruch nach § 823 Abs. 1 bzw. § 823 Abs. 2, §§ 1004, 922 S. 3, § 249Abs. 1, 2 BGB (BGH NJW 2000, 512 [514] mwN; NZM 2018, 246 Rn. 21 ff. mwN; BeckOKBGB/Fritzsche, 46. Edition, § 922, Rn. 13; Staudinger/Roth (2016) BGB § 922, Rn. 10).
a)
Bei der Wand zwischen den Grundstücken xxxxxxxx und xx handelt es sich um eine Nachbarwand im Sinne von § 921 BGB. Eine Nachbarwand (auch halbscheidige Giebelmauer oder Kommunmauer genannt) ist eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung, die dazu bestimmt ist, von jedem der beiden Nachbarn in Richtung seines eigenen Grundstücks benutzt zu werden. Sie ist eine – nicht notwendig mittig und in voller Länge (BGH, Urteil vom 27.03.2015 – V ZR 216/13, NJW-RR 2014, 973) – auf der Grundstücksgrenze stehende Wand, die durch Anbau auf beiden Seiten wesentlicher Bestandteil sowohl eines Bauwerks auf dem einen als auch auf dem anderen Grundstück ist oder werden kann (Palandt/Herrler , 77. Aufl. 2018, § 921, Rn. 6). Eine grenzschneidende Wirkung braucht der braucht der Wand dabei nicht zuzukommen (BGH, Urteil vom 07.03.2003 – V ZR 11/02, NJW 2003, 1731). Die Wand muss funktional den auf diesen Grundstücken errichteten oder zu errichtenden baulichen Anlagen als Abschlusswand oder zur Unterstützung oder Aussteifung dienen oder zu dienen bestimmt sein (OLG Hamm, Urteil vom 16.01.2012 – I-5 U 94/11, MDR 2012, 1028). Ausreichend zur Annahme einer Nachbarwand ist folglich, wenn eine auf der Grenze zweier Grundstücke errichtete Wand, die mit einem Teil ihrer Dicke, nicht notwendigerweise auf ihrer gesamten Länge, auf dem Nachbargrundstück steht und den Bauwerken beider Grundstücke als Abschlusswand oder zur Unterstützung oder Aussteifung dient oder dienen soll. Schon das Vorhandensein einer solchen Mauer mit der Möglichkeit des Anbaus dient dem Vorteil beider Grundstücke (Erman/Lorenz, BGB, 15. Aufl. 2017, § 921, Rn. 5).
Hier verlief die Grundstücksgrenze unstreitig mittig durch die Wand, die sowohl dem Gebäude der Kläger als auch dem ehemaligen Gebäude der Beklagten als Abschlusswand diente. Somit handelte es sich um eine Nachbarwand.
b)
Durch den Abbruch des Hauses hat der Beklagte gegen § 922 S. 3 BGB verstoßen.
§ 922 S. 3 BGB sieht vor, dass eine Grenzeinrichtung im Sinne von § 921 BGB nicht ohne Zustimmung des jeweils anderen Nachbarn beseitigt oder geändert werden darf, solange der Nachbar an dem Fortbestand der Einrichtung ein Interesse hat.
Ein Verstoß gegen § 922 S. 3 BGB ist anzunehmen, da die streitbefangene Giebelwand ohne Zustimmung der Kläger in einer Weise verändert worden ist, dass sie ihre Funktionsfähigkeit für das Nachbargebäude nicht mehr erfüllen konnte. Darunter fallen nicht nur Eingriffe in die Substanz einer Grenzeinrichtung, sondern auch Handlungen, die den Bestimmungszweck der Einrichtung und ihre bisherige Brauchbarkeit für diesen Zweck zum Nachteil des Miteigentümers aufheben oder mindern. Nach dem Schutzzweck des § 922 S. 3 BGB kann jeder Nachbar verlangen, dass sein Recht auf ungehinderte Benutzung der Grenzeinrichtung unangetastet bleibt. Diesem Schutzzweck widerspricht es, wenn ein Nachbar durch Abriss seines Hauses die Bestandsfähigkeit und Funktionsfähigkeit der gemeinsamen Giebelmauer derart beeinträchtigt, dass der andere Nachbar gezwungen ist, sich durch bauliche Maßnahmen erst wieder die Nutzungsmöglichkeit zu verschaffen, die ihm die Mauer bislang bot (BGH, Urteil vom 28.11.1980 – V ZR 148/79, NJW 1981, 866). Dies bedeutet nicht, dass dem Nachbarn verboten werden könnte, sein Haus abzureißen. Das jederzeitige Abrissrecht des Nachbarn folgt aus § 903 BGB, insoweit ist er auch ohne Zustimmung des anderen zum Abbruch seines an die Nachbarwand grenzenden Gebäudes befugt (BGH, Urteil vom 28.11.1980 – V ZR 148/79, NJW 1981, 866; Roth, in: Staudinger, BGB, 2016, § 921, Rn. 48). Wird jedoch infolge des Abbruchs die gemeinsame Giebelmauer in ihrer Bestandsfähigkeit und Funktionsfähigkeit als Abschlusswand des Nachbargebäudes beeinträchtigt, so liegt darin eine gegen § 922 S. 3 BGB verstoßende Änderung dieser Grenzeinrichtung, wenn nicht der Eigentümer des abgerissenen Hauses von vorneherein diejenigen Maßnahmen trifft, die zur Verhinderung oder Beseitigung solcher Auswirkungen im Nutzungsinteresse des Nachbarn geboten sind (BGH, Urteil vom 28.11.1980 – V ZR 148/79, NJW 1981, 866).
Mit dem Abriss des Gebäudes auf dem ehemaligen Grundstück der Beklagten ist die Giebelmauer freigelegt und dadurch der Gefahr witterungsbedingter Feuchtigkeitsschäden ausgesetzt worden. Bereits damit ist die Grenzeinrichtung in einer Weise verändert worden, dass sie ihre Funktionsfähigkeit für das Gebäude der Kläger – unter anderem Schutz gegen Feuchtigkeit – nicht mehr erfüllen konnte. Die Wand war folglich in dem freigelegten Zustand für die Kläger nicht mehr uneingeschränkt als Hausabschlusswand brauchbar.
c)
Die Beklagte ist auch verantwortlich für die Beschädigung der Grenzeinrichtung.
Im Rahmen des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses ist § 278 BGB zwar nicht anwendbar, so dass der Beklagten ein Verschulden des von ihr mit dem Abriss beauftragten Unternehmens nicht zuzurechnen wäre. Das gilt auch im Zusammenhang mit einer gemeinschaftlichen Grenzmauer (vgl. BGH NJW 1965, 389). Das beauftragte Abrissunternehmen ist auch kein Verrichtungsgehilfe im Sinne von § 831 Abs. 1 BGB.
Die Schäden an der Nachbarwand sind allerdings im Auftrag der Beklagten verursacht worden; die Eigentumsbeeinträchtigung ist ihr daher selbst zuzurechnen. Die Mauerschäden beruhten nicht auf einem Fehlverhalten des beauftragten Unternehmens, sondern waren aufgrund der baulichen Verbindung der Gebäude unvermeidliche Folge des Abrisses, den die Beklagte in Auftrag gegeben hat. Die Rechtswidrigkeit der Eigentumsbeeinträchtigung ist indiziert. Die Beklagte durfte die Nachbarwand nicht ohne Einwilligung der Kläger beschädigen. Die Beklagte hat die Eigentumsbeeinträchtigung auch zumindest fahrlässig verursacht. Dass es zu solchen Schäden kommen würde, drängte sich angesichts der baulichen Verbindung des abgerissenen Gebäudes mit der Nachbarwand auf und war zumindest vorhersehbar (vgl. zu alldem BGH, NJW-RR 2016, 588 zur Beschädigung einer Grenzwand auf dem Grundstück des Nachbarn). Die Beklagte hat – wie nachfolgend darzulegen ist (s. unter I.1.d) – auch gerade nicht von vornherein nach dem Abriss diejenigen Maßnahmen getroffen, die zur Verhinderung oder Beseitigung von Beeinträchtigungen im Nutzungsinteresse der Kläger geboten waren. Vielmehr hat die Beklagte lediglich unzureichende provisorische Maßnahmen getroffen. Die Beklagte konnte aber keine Gewissheit haben, dass die Streitverkündeten auf dem von ihnen erworbenen Grundstück ein neues Gebäude an die Nachbarwand anbauen würden. Daher durfte sie sich nicht mit provisorischen Maßnahmen begnügen.
d)
Infolgedessen können die Kläger gemäß § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB den zur Herstellung erforderlichen Geldbetrag verlangen.
Die Beklagte ist verpflichtet, den Klägern die Nutzungsmöglichkeit zu verschaffen, die die Mauer ihnen bisher bot. Der Beklagte muss dabei diejenigen Maßnahmen treffen, die zur Beseitigung der Auswirkungen des Abrisses auf das Nutzungsinteresse des Nachbarn geboten sind (BGH, Urteil vom 21.04.1989 – V ZR 248/87, NJW 1989, 2541). Geschuldet ist folglich die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, wozu auch die Herstellung einer Wärmedämmung gehört, die vormals durch das angrenzende Nachbargebäude gewährleistet war (BGH, Urteil vom 27.07.2012 – V ZR 2/12, GE 2012, 1309). Bei den dafür nötigen Aufwendungen handelt es sich nicht etwa um Unterhaltungskosten im Sinne von § 922 S. 2 BGB, die von beiden Nachbarn gleichmäßig zu tragen wären (BGH, Urteil vom 27.07.2012 – V ZR 2/12, GE 2012, 1309).
Die Kosten für die erforderliche Wiederherstellung der ursprünglichen Funktion der Giebelwand als Gebäudeabschlusswand belaufen sich auf 31.596,64 € netto. Da die Sanierungsmaßnahmen noch nicht durchgeführt sind, sondern die Kläger einen fiktiven Schadenersatz geltend machen, ist gemäß § 249 Abs. 2 S. 2 BGB die Umsatzsteuer nicht zu erstatten.
Die Schadenshöhe ergibt sich aus den überzeugenden Feststellungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. xxxxxxxxxxxxx im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens, denen sich das Gericht in freier Würdigung des Sach- und Streitstands vollumfänglich anschließt. Seine schriftlichen Gutachten lässt keine methodischen Fehler bei der Tatsachenermittlung erkennen und gelangen zu logisch nachvollziehbaren und widerspruchsfreien Schlussfolgerungen. Der Sachverständige hat seine schriftlichen Feststellungen zudem in einer mündlichen Anhörung noch einmal anschaulich und erschöpfend erläutert und ergänzt.
Der Sachverständige hat einleuchtend ausgeführt, dass sich die Kosten für die Beseitigung der durch den Abriss entstandenen Mängel der Giebelwand auf ca. 37.600 € brutto beliefen.
Hierzu hat der Sachverständige ausgeführt, dass der Giebel als Außenwand als nicht ausreichend standsicher einzustufen sei und deshalb einer Verstärkung bedürfe. Die derzeitige Abstützung durch ein Holzstrebenwerk sei lediglich provisorisch und nicht verlässlich standsicher. Außerdem müsse die Wand als Gebäudeabschlusswand nunmehr der Feuerwiderstandsklasse F 90 entsprechen. Diesen gesetzlichen Bestimmungen entspreche die Giebelwand derzeit nicht, weil diese in wesentlichen Teilen aus Holz bestehe. Ferner müsse sie jedenfalls als Gebäudeabschlusswand mit einem Wärmedämmverbundsystem nach der Energie-Einparverordnung (EnEV) versehen werden. Die auf den Giebel derzeit aufgebrachte Wärmedämmung genüge zwar den Anforderungen der EnEV. Es handele sich jedoch lediglich um eine provisorische Dämmung, die dem Haus der Kläger keinen ausreichenden Witterungsschutz biete und deshalb im Zuge der Mängelbeseitigung ausgetauscht werden müsse. Sofern nicht durch eine Vereinbarung dem derzeitigen Nachbarn sichergestellt werden könne, dass auf dem Nachbargrundstück nur noch bauliche Anlagen errichtet werden dürften, die einen Abstand von mindestens 5 m zum streitgegenständlichen Giebel freihielten, müsse zur Herstellung des Brandschutzes vor dem vorhandenen Giebel eine Vorsatzschale hergestellt werden, deren wesentliche Teile aus nicht brennbaren Baustoffen bestünden. Durch die Vorsatzschale werde nicht nur die Anforderungen an den Brandschutz Rechnung getragen, sondern auch eine dauerhafte Standsicherheit der alten Giebelwand hergestellt.
Hinsichtlich der Aufgliederung der Mängelbeseitigungskosten wird auf die Aufstellung des Sachverständigen im Ergänzungsgutachten vom 04.01.2017 (Bl. 260 f. BA) Bezug genommen. In seine Kostenaufstellung hat der Sachverständige unter anderem auch einen Zuschlag für Unvorhergesehenes in Höhe von 10% einkalkuliert für den Fall, dass sich im Zuge der Mängelbeseitigungsmaßnahmen weitere Schädigungen infolge der Abrissarbeiten zeigen sollten. Außerdem hat der Sachverständige unter anderem auch Kosten der Baustelleneinrichtung, Rand- und Nebenarbeiten mit 15% und Regiekosten mit 10% des Mängelbeseitigungsaufwands einkalkuliert. Aus dem von dem Sachverständigen ermittelten Bruttoaufwand in Höhe von insgesamt 37.600 € errechnet sich ein Nettoaufwand in Höhe von 31.596,64 €.
Im vorbezeichneten Mängelbeseitigungsaufwand sind lediglich die Kosten der Wiederherstellung der Funktion der Giebelwand aus Gebäudeabschlusswand nach dem Abriss enthalten. Die Kosten zur Behebung weiterer Beschädigungen der Giebelwand durch Witterungseinwirkung nach dem Abriss sind – soweit ersichtlich – nicht Gegenstand der Kostenschätzung des Sachverständigen (vgl. Bl. 255 BA). Daher kommt es nicht auf die zwischen den Parteien streitige Frage an, ob weitere Schäden an der Giebelwand entstanden sind, weil die Kläger die Kläger die Giebelwand nicht gepflegt haben bzw. die Beklagte die Giebelwand nach dem Abriss unzureichend gegen Witterungseinwirkung geschützt hat.
Ein weitergehender Anspruch der Kläger auf Zahlung von Baunebenkosten in Höhe von ca. 20 %, d.h. 7.520 € brutto, ist nicht gegeben. Der Sachverständige hat sämtliche zu erwartenden Nebenarbeiten und Regiekosten bereits in den Widerherstellungsaufwand einberechnet.
e)
Die Beklagte kann sich nicht mit Erfolg auf eine Verminderung des Schadensaufwands wegen einer altersbedingten Vorschädigung der Giebelwand der Kläger und hieraus resultierende Wertverbesserungen zu Gunsten der Kläger durch eine Sanierung berufen.
Zwar hat der Sachverständige Dipl.-Ing. xxxxxxxxxx ausgeführt, dass die Giebelwand bereits vor dem Abriss Beeinträchtigungen aufgewiesen habe. Die Hölzer seien von Insekten befallen gewesen, wodurch die Balkenquerschnitte reduziert worden seien. Die Hölzer wiesen insgesamt keine scharfkantigen und gleichmäßigen Querschnitte auf. Die Holzverbindungen bestünden zum Teil aus Holznägeln. Es lägen insgesamt in sichtbaren und nicht sichtbaren Bereichen schlechte Holzqualitäten vor. Auch zeigten sich in Höhe der Erdgeschossdecke in der Giebelwand quer verlaufende Hölzer, die nicht über die gesamte Wandbreite durchliefen, sondern unterbrochen seien. Auffällig sei, dass die Balken der Erdgeschossdecke nicht parallel, sondern rechtwinklig zum Giebel verliefen, was eine aussteifende Wirkung des Giebels fraglich erscheinen lasse.
Durch eine Sanierung erwachsen den Klägern gleichwohl keine Wertverbesserungen. Diesbezüglich hat der Sachverständige weiter ausgeführt, dass die ursprüngliche Innenwand ausschließlich Belastungen in vertikaler Richtung erfahren habe. Sie sei nicht mehr als ein Raumteiler gewesen. Durch den Abriss des Nachbargebäudes hätten sich keine zusätzlichen Lasten in vertikaler Richtung ergeben. Als Gebäudeabschlusswand nach dem Abriss müssten nunmehr auch Lasten horizontaler Richtung, z.B. aus Wind und Lotabweichung, von der Wand aufgenommen werden. Hieraus ergäben sich die zusätzlichen Anforderungen an die Statik, die die Wand derzeit als nicht ausreichend standsicher erscheinen ließen. Die Standsicherheit als Innenwand wäre indes auch bei den vorliegenden Holzschwächungen noch gegeben (vgl. Bl. 246 BA). Wäre das Nachbargebäude nicht abgerissen worden, hätte man an der vorbestehenden Situation nichts verändern müssen (vgl. Bl. 333 BA). Aus diesem Grund ist es auch unerheblich, dass der Sachverständige einen untergeordneten Ursachenanteil der Holzschwächung des Fachwerks an der nunmehr nach dem Abriss fehlenden Standsicherheit des Gebäudes von rund 12,5 % angenommen hat. Hätte die Beklagte das benachbarte Gebäude nicht abgerissen, hätten die Kläger keinerlei Veranlassung für weitere Maßnahmen gehabt. Sämtliche zusätzlichen Sanierungsmaßnahmen sind lediglich Folge des Abrisses, so dass sich für die Kläger keine funktionale Verbesserung im Vergleich zu dem vorbestehenden Zustand ergibt.
2.
Aus § 823 Abs. 1 bzw. § 823 Abs. 2, §§ 1004, 922 S. 3, § 249Abs. 1, 2 BGB können die Kläger ferner den Ersatz der ihnen weitergehend durch den Abriss entstandenen Schäden in Gesamthöhe von 7.578,13 € verlangen.
Für folgende Positionen sind den Klägern unstreitig bereits Kosten entstanden:
Gutachterkosten Dr. B (RE 18.12.2013) 595 €
Statikerkosten Sc (RE 02.07.2010) 89,25 €
Notreparatur Dach (RE 30.12.2014) 162,58 €
Gutachterkosten Statiker Sch (RE 10.09.2014) 2.115,23 €
Schädlingsbekämpfung 182,67 €
Gesamtsumme: 3.144,73 €
Bezüglich der Reparatur des Zaunes, der unstreitig im Zuge der von der Beklagten beauftragten Abrissarbeiten beschädigt wurde, haben die Kläger lediglich Anspruch auf die Nettoreparaturkosten in Höhe von 1.433,40 €. Insofern haben sie lediglich Angebote der Firma xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx vom 20.12.2012 über 1.705,75 € brutto vorgelegt. Eine Ausführung der Arbeiten ist nicht ersichtlich.
Außerdem können die Kläger den unstreitigen Nettoaufwand für die Erstellung einer Trennmauer nach Abriss der ehemaligen Trennmauer auf dem Nachbargrundstück gartenseitig in Höhe von 3.000 € verlangen. Auch insoweit handelt es sich um eine Grenzeinrichtung, die die Beklagte rechtswidrig beschädigt hat.
3.
Der Feststellungsantrag ist ebenfalls zulässig und begründet.
Die Zulässigkeit des Feststellungsantrags ergibt sich daraus, dass die Kläger die im Fall der Sanierung anfallende Umsatzsteuer derzeit gemäß § 249 Abs. 2 S. 2 BGB nicht geltend machen können, diese aber zukünftig anfallen kann und insoweit eine Anspruchsverjährung droht. Hieraus folgt das Feststellungsinteresse der Kläger gemäß § 256 ZPO.
Der Feststellungsantrag ist aufgrund der Ausführungen unter Ziff. 1 auch begründet.
4.
Die Kläger können ferner von den Beklagten gemäß § 823 Abs. 1 bzw. § 823 Abs. 2, §§ 1004, 922 S. 3, § 249Abs. 1 BGB die Eintragung einer Baulast auf dem Grundstück xxxxxxxxxxxxx verlangen, die eine Überbauung des Grundstücks mit der Außenwand des Hauses xxxxxxxxxxxxx erlaubt.
Der Sachverständige hat ausgehend von der unstreitigen Tatsache, dass die bestehende Nachbarwand zur Hälfte auf dem Grundstück der Kläger und zur Hälfte auf dem Grundstück des Nachbarn steht ausgeführt, dass die neu zu erstellende Vorsatzschale vollständig auf dem Grundstück des Nachbarn stehen werde.
Da der Nachbar indes nicht für den Abriss des vormals angrenzenden Gebäudes verantwortlich ist, besteht diesem gegenüber kein Duldungsanspruch für die Inanspruchnahme seines Grundstücks. Zur Schadensbeseitigung hat die Beklagte deshalb dafür Sorge zu tragen, dass eine entsprechende Baulast, die eine rechtmäßige Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks für die zu errichtende Vorsatzschale sicherstellt, im Grundbuch eingetragen wird. Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagte nicht mehr Eigentümerin des Nachbargrundstücks ist. Zu Eintragung einer entsprechenden Baulast wäre die Beklagte zum Zeitpunkt der Schädigung, d. h. des Abrisses, verpflichtet gewesen, um einen im Rahmen der Wiederherstellung notwendigen Überbau auch für den Fall eines Eigentümerwechsels abzusichern. Diese Verpflichtung der Beklagten ist durch die Veräußerung des Grundstücks nicht entfallen. Die Beklagte kann sich insoweit nicht auf subjektive Unmöglichkeit berufen. Eine subjektive Unmöglichkeit liegt nur dann vor, wenn feststeht, dass der Dritte die Mitwirkung an der Herstellung der erforderlichen Lage aller Voraussicht nach verweigern würde (vgl. BGH, NJW 2013, 152; NJW-RR 2013, 363; Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Auflage, § 275, Rn. 25). Hier ist aber nicht vorgetragen oder ersichtlich, dass der Nachbar nicht bereit wäre, auf Veranlassung der Beklagten eine entsprechende Baulast eintragen zu lassen.
5.
Als Schadenersatz gemäß § 823 Abs. 1 BGB können die Kläger schließlich Ersatz für die ihnen nach einem Gegenstandswert entsprechend der berechtigten Hauptforderung entstandenen Rechtsanwaltskosten verlangen.
Der berechtigte Gegenstandswert beläuft sich auf 54.174,77 € (=Schadenersatzforderungen: 39.174,77 € + Feststellungsantrag: 10.000 € + Eintragung Baulast 5.000 €).
Hiervon ausgehend können die Kläger 2.399,99 € verlangen. Dieser Betrag setzt sich wie folgt zusammen:
1,3 Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 VV RVG 1.622,40 €
Gebührenerhöhung Nr. 1008 VV RVG um 0,3 374,40 €
Kostenpauschale Nr. 7002 VV RVG 20,00 €
Umsatzsteuer Nr. 7008 VV RVG 383,19 €
Gesamtsumme: 2.399,99 €
Ein über eine 1,3 Geschäftsgebühr hinaus erhöhter Gebührensatz ist nicht berechtigt, weil die Kläger nicht dargelegt haben, dass die Tätigkeit ihrer Prozessbevollmächtigten besonders umfangreich oder schwierig war.
6.
Die Zinsansprüche der Kläger folgen aus § 291 i.V.m. § 288 Abs. 1 BGB.
Verzugsbedingte Zinsen gemäß § 286 Abs. 1 BGB ab dem 16.12.2017 sind nicht geschuldet, weil die Kläger mit anwaltlichem Schreiben vom 04.12.2017 weder eine Frist zur Zahlung von Schadenersatz noch von Rechtsanwaltskosten gesetzt haben.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 S. 2 ZPO.
Der Streitwert beträgt 67.970,48 € (Klageantrag zu 1: 7.850,48 €; Klageantrag zu 2: 45.120 €; Klageantrag zu 3: 10.000 €; Klageantrag zu 4: 5.000 €).
