Contact for English speaking clientsAG Oldenburg, Az.: 10 C 25/17, Urteil vom 07.06.2018
In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Oldenburg (Oldb) auf die mündliche Verhandlung vom 17.05.2018 für Recht erkannt:
1.) Die folgenden Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 25.10.2017 werden für teilweise unwirksam erklärt:
– TOP 3 Diskussion und Beschlussfassung:
Die Wohnungseigentümergemeinschaft U…. 90 A und B, …. Oldenburg beauftragen (auf ihre Kosten) für die Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten (Räum- und Streudienste im Winter, Reinigungsarbeiten etc. pp) … sowie an der Zuwegungsfläche zum Gemeinschaftseigentum von der Straße bis zur Grundstücksgrenze (Ausübungsfläche, Grunddienstbarkeit Grundstück, Grundbuch von Oldenburg Blatt 4…., Gemarkung …., Flur 23, Flurstück ….) ein einschlägiges Fachunternehmen.
– TOP 4 Diskussion und Beschlussfassung
Die Wohnungseigentümergemeinschaft U…. 90 A und B, …. Oldenburg beauftragen (auf ihre Kosten) für die Wahrnehmung von erforderlichen Reinigungs- und Wartungsarbeiten … sowie an der Zuwegungsfläche zum Gemeinschaftseigentum von der Straße bis zur Grundstücksgrenze (Ausübungsfläche, Grunddienstbarkeit Grundstück, Grundbuch von Oldenburg Blatt 4…., Gemarkung …., Flur 23, Flurstück ….) ein einschlägiges Fachunternehmen.
– TOP 5 Diskussion und Beschlussfassung
Die Wohnungseigentümergemeinschaft U…. 90 A und B, …. Oldenburg wird angewiesen und beauftragt, die Beschlüsse gem. Punkt 3 und Punkt 4 umzusetzen und mithin einen Dienstleistungsvertrag mit der Fachfirma …. Wohnungsverwaltungs GmbH – Objektbetreuung, ….straße 50 in …. Oldenburg wie aus der Anlage ersichtlich abzuschließen, wobei der Auftraggeber in die Wohnungseigentümergemeinschaft U…. 90 a und B, 26123 Oldenburg abzuändern ist.
2.) Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
3.) Die Kosten des Rechtsstreits sind zu 25 % von der Klägerin und zu 75% von den Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.
4.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Vollstreckung der anderen Partei gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.
5.) Der Streitwert wird in Höhe von 5.000,- Euro festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin erhebt Anfechtungsklage gegen Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung.
Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentumsanlage U…. 90 a und b in Oldenburg, die insgesamt aus acht Wohnungen besteht. Grundlage der Gemeinschaft ist die notarielle Teilungserklärung vom 09.01.2014 (Notar Klaus …. Urk-Nr. ….Verwalter der Anlage ist die Firma Hausverwaltung …. GmbH.
Die Wohnungseigentumsanlage wurde 2015 durch die Firma N…. GmbH als Bauträgerin errichtet. Sie liegt auf dem als Hintergrundgrundstück ausgestalteten Flurstück …. der Flur 23 Gemarkung …. in Oldenburg, das die Bauträgerin mit notariellem Kaufvertrag vom 10.05.2013 (Notar Klaus …. Urk. Nr. ….) von dem Eigentümer des Vordergrundstücks (Flurstück ….), Herrn …. …., erworben hat.
In § 12 des Kaufvertrages bewilligte der Verkäufer auf einer Teilfläche seines Flurstücks …. die Einräumung von Überwegungs- und Leistungsrechten zur Erschließung des Flurstücks ….. Begünstigter aus dem Recht ist der jeweilige Eigentümer des Flurstücks ….. In § 12 Abs.6 vereinbarten die Kaufvertragsparteien ergänzend, dass die Unterhaltungslast (Gewährleistungsansprüche, Reinigung und Instandsetzung, Streupflicht, Schneeräumpflicht usw.) hinsichtlich der Überwegungsfläche in den ersten fünf Jahren ab Fertigstellung der Zuwegungsfläche der Begünstigte aus dieser Grunddienstbarkeit trägt und danach die Begünstigten zu 60% und der Belastete zu 40%. Die Zuwegungsfläche wird auch durch die Bewohner des Vordergrundstücks benutzt. Die Grunddienstbarkeit ist im Grundbuch eingetragen.
Die Regelung der Unterhaltungslast ist auch in die Kaufverträge, die die N…. GmbH mit den Eigentümern der Wohnungseigentumseinheiten Nr.1, 2 und 5 abgeschlossen hat, übernommen worden, nicht aber in die über die Wohnungseigentumseinheiten 3, 4, 6, 7 und 8. Im Eigentum der Klägerin stehen die Wohnungen Nr. 7 und 8.
Zwischen den Wohnungseigentümern besteht Streit darüber, wer die Unterhaltungskosten für die Überwegung im Innenverhältnis als auch Außenverhältnis zu tragen hat.
Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.04.2015 stimmten sie deshalb unter TOP 3 über einen Beschlussantrag ab, nach dem die Wohnungseigentümergemeinschaft einstimmig beschließt, dass sie die von der Firma N…. GmbH seinerzeit im Verhältnis zum Voreigentümer R…. übernommene Kostenregelung betreffend die Kostenübernahme an der Zuwegungsfläche als eigene Verpflichtung übernimmt und sich jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, sie bei einem Weiterverkauf seines Wohnungseigentums an eine Dritten weiterzugeben. Für den Beschluss stimmten 649,45 MEA, dagegen 207,03 MEA und 143,52 MEA enthielten sich der Stimme. Der Beschluss wurde bestandskräftig.
Ferner stimmten die Wohnungseigentümer auf der weiteren Versammlung vom 03.07.2015 unter TOP 3 über einen gleichlautenden Beschlussantrag ab. Im Rahmen der Abstimmung stimmten von den anwesenden 1.000 / 1.000stel MEA 0,00 MEA für den Beschluss, 792,97 MEA stimmten dagegen und 207,03 MEA enthielten sich der Stimme. Auch dieser Beschluss wurde nicht angefochten. Ferner beauftragten die Wohnungseigentümer auf der Grundlage der Beschlussfassung zu TOP 6 die Firma …. Objektbetreuung GmbH aus Oldenburg mit der Pflege der Außenanlage ihres Grundstück.
Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.06.2017 stimmten die Wohnungseigentümer bereits unter TOP 3, 4 und 5 über die streitgegenständlichen Beschlussanträge ab. Seinerzeit erfolgte nachfolgende Stimmverteilung zu TOP 3: Zustimmung: 649,45 / 1.000 MEA, Ablehnung: 350,55 / 1.000 MEA Enthaltung 0 /1.000 MEA und zu TOP 4 und 5 jeweils Zustimmung: 792,97 / 1.000 MEA, Ablehnung: 207,03 / 1.000 MEA Enthaltung 0 /1.000 MEA. Im zur Akte gereichten Protokoll der Versammlung vom 29.06.2017 ist jeweils angeführt, dass danach der Antrag nicht befürwortet wurde.
Mit Schreiben vom 17.10.2017 lud der Verwalter die Wohnungseigentümer zu einer Wohnungseigentümerversammlung für den 25.10.2017 ein. Auf der Versammlung waren ausweislich des Protokolls 1.000 Miteigentumsanteile von 1.000 Miteigentumsanteilen vertreten. Es wurden u.a. die nachfolgenden Beschlüsse gefasst:
„- TOP 3 Diskussion und Beschlussfassung:
Die Wohnungseigentümergemeinschaft U…. 90 A und B, …. Oldenburg beauftragen (auf ihre Kosten) für die Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten (Räum- und Streudienste im Winter, Reinigungsarbeiten etc. pp) am Gemeinschaftseigentum sowie an der Zuwegungsfläche zum Gemeinschaftseigentum von der Straße bis zur Grundstücksgrenze (Ausübungsfläche, Grunddienstbarkeit Grundstück, Grundbuch von Oldenburg Blatt 4…., Gemarkung …., Flur 23, Flurstück ….) ein einschlägiges Fachunternehmen.
Nach umfangreicher Diskussion unter den anwesenden Eigentümern wurde eine Beschlussfassung herbeigeführt: Zustimmung: 792,97 / 1.000 MEA, Ablehnung: 207,03 / 1.000 MEA, Enthaltung 0,00 /1.000 MEA)
– TOP 4 Diskussion und Beschlussfassung
Die Wohnungseigentümergemeinschaft U…. 90 A und 3, …. Oldenburg beauftragen (auf ihre Kosten) für die Wahrnehmung von erforderlichen Reinigungs- und Wartungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum sowie an der Zuwegungsfläche zum Gemeinschaftseigentum von der Straße bis zur Grundstücksgrenze (Ausübungsfläche, Grunddienstbarkeit Grundstück, Grundbuch von Oldenburg Blatt 4…., Gemarkung …., Flur 23, Flurstück ….) ein einschlägiges Fachunternehmen.
Nach umfangreicher Diskussion unter den anwesenden Eigentümern wurde eine Beschlussfassung herbeigeführt: Zustimmung: 792,97 / 1.000 MEA, Ablehnung: 207,03 / 1.000 MEA, Enthaltung 0,00 /1.000 MEA)
– TOP 5 Diskussion und Beschlussfassung
Die Wohnungseigentümergemeinschaft U…. 90 A und B, …. Oldenburg wird angewiesen und beauftragt, die Beschlüsse gem. Punkt 3 und Punkt 4 umzusetzen und mithin einen Dienstleistungsvertrag mit der Fachfirma …. Wohnungsverwaltungs GmbH – Objektbetreuung, ….straße 50 in …. Oldenburg wie aus der Anlage ersichtlich abzuschließen, wobei der Auftraggeber in die Wohnungseigentümergemeinschaft U…. 90 a und B, 26123 Oldenburg abzuändern ist.
Nach umfangreicher Diskussion unter den anwesenden Eigentümern wurde eine Beschlussfassung herbeigeführt: Zustimmung: 792,97 / 1.000 MEA, Ablehnung: 207,03 / 1.000 MEA, Enthaltung 0,00 /1.000 MEA)“
Die Klägerin behauptet, die angefochtenen Beschlüsse würden in materieller Hinsicht nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen.
Nach den in Rede stehenden Beschlüssen seien die Kosten für die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten und der Reinigungs- und Wartungsarbeiten, die durch die Beauftragung der Firma …. Objektbetreuung GmbH mit der Durchführung der Arbeiten in Bezug auf die Zuwegungsfläche auf dem Vordergrundstück entstehen, allein und in voller Höhe von den Wohnungseigentümern zu tragen. Nach dem Grundsatzurteil des BGH seien die in Rede stehenden Kosten einer grundbuchlich gesicherten Überwegung jedoch anteilig von den Nutzern und den Eigentümern des belasteten Grundstücks zu tragen. Demzufolge seien unabhängig von der Übernahme der Regelung der Unterhaltungslast in einige Kaufverträge alle Wohnungseigentümer und der Eigentümer des Vordergrundstücks zu einer anteiligen Kostentragung in Bezug auf die laufenden Kosten und die Instandhaltungskosten verpflichtet. Mangels anderweitiger Annahmen seien die Kosten von ihnen jeweils zur Hälfte zu tragen. In den Beschlussfassungen fehle eine Regelung zur Inanspruchnahme des Eigentümers des dienenden Grundstücks. Sie seien entsprechend zu erweitern bzw. mit dem Eigentümer des Vordergrundstücks insoweit eine Einigung zu erzielen.
Die Klägerin beantragt, folgende Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 25.10.2017 für unwirksam zu erklären:
1.) TOP 3 Beschlussfassung zur Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten / Beauftragung eines Fachunternehmens
2.) TOP 4 Beschlussfassung zur Wahrnehmung von Reinigungs- und Wartungsarbeiten / Beauftragung eines Fachunternehmens
3.) TOP 5 Beschlussfassung zur Umsetzung der Beschlüsse zu TOP 3 und 4 und zum Abschluss eines Dienstvertrages mit der Firma …..
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, die streitgegenständlichen Beschlüsse seien wirksam vereinbart und würden den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.
Sie seien zwingende Voraussetzung dafür, dass anteilige Kosten für die Unterhaltung der Zuwegung gegenüber Dritten abgerechnet werden könnten. Die entsprechenden Kosten müssten zunächst angefallen und gemäß § 16 Abs.2 WEG abgerechnet sein, bevor sie gegenüber Drittbeteiligten zu einem späteren Zeitpunkt geltend gemacht werden könnten. Zudem komme die Gemeinschaft aufgrund der Beschlusslage ihrer originären Verkehrssicherungspflicht etc. nach. Die Gemeinschaft könne anschließend immer noch darüber entscheiden, ob und inwieweit sie weitere Begünstigte beteiligen möchte und in welchem Umfang Ansprüche gegen diese Nutzer bestünden. Ein Vertrag bzw. eine Beschlussfassung zu Lasten Dritter sei nicht zulässig.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig, insbesondere fristgerecht gemäß den Vorgaben des § 46 WEG erhoben und begründet. Die streitgegenständlichen Beschlüsse wurden auf der Versammlung vom 25.10.2017 gefasst. Die Anfechtungsklage ist durch die Klägerin mit Schriftsatz vom 21.11.2017, der am 22.11.2017 beim Amtsgericht Oldenburg eingegangen ist, erhoben worden. Sie ist dem Verwalter der Anlage am 08.12.2017 und damit „demnächst“ im Sinne des § 167 ZPO zugestellt worden. Verzögerungen in der Zustellung sind allein auf die gerichtsinterne Bearbeitung zurückzuführen. Ferner ist die Anfechtungsklage durch die Klägerin mit Schriftsatz vom 27.12.2017, der am gleichen Tag beim Amtsgericht Oldenburg eingegangen ist, begründet worden. Dieser Schriftsatz ist dem Verwalter am 30.12.2017 zugestellt worden.
In der Sache hat sie teilweisen Erfolg.
Die Beschlüsse zu TOP 3 und 4 der Wohnungseigentümerversammlung vom 25.10.2017 sind für ungültig zu erklären, soweit sie jeweils die Regelung enthalten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft auf ihre Kosten für die Wahrnehmung von Verkehrssicherungspflichten sowie von Reinigungs- und Wartungsarbeiten an der Zuwegungsfläche von der Straße bis zur Grenze des Grundstücks …. ein Fachunternehmen beauftragt und mit der Firma …. Objektbetreuung GmbH insoweit einen Hauswartungsvertrag abschließt. Der Beschluss zu TOP 5 ist insgesamt für ungültig zu erklären, da er sich auf den Abschluss eines Hauswartungsvertrages mit der Firma …. GmbH zur Übernahme der Hauswartstätigkeit für die Zuwegung bis zur Grundstücksgrenze bezieht. Soweit die Beschlüsse zu TOP 3 und 4 auch die Regelung enthalten, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft auf ihre Kosten für die Wahrnehmung der angeführten Arbeiten auf ihrem Grundstück eine Fachfirma beauftragt, sind die Beschlussfassungen nicht zu beanstanden und entsprechen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die tatsächlichen Verhältnisse sind zwischen den Parteien nicht im Streit. Danach sind die Parteien Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft U…. 90 a und b in Oldenburg. Die Wohnungseigentumsanlage ist durch die Firma N…. GmbH als Bauträgerin errichtet worden, nachdem sie das als Hintergrundstück ausgestaltete Flurstück …. der Flur 23 Gemarkung Oldenburg, auf dem sich die Anlage befindet, von Herrn …. R…. mit notariellem Kaufvertrag vom 10.05.2013 erworben hat. Ferner haben die Kaufvertragsparteien in § 12 des Vertrages vereinbart, dass der Verkäufer zu Lasten des in seinem Eigentum stehenden Vordergrundstücks (Flurstück ….) ein Überwegungs- sowie Leitungsrecht an einer bestimmten Teilfläche seines Grundstücks zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers der Flurstücks …. einräumt, damit das Flurstück …. erschlossen werden kann. Die Grunddienstbarkeit ist auch im Grundbuch eingetragen, so dass die Parteien aufgrund der Rechtsnachfolge nach der N…. GmbH nunmehr als gemeinschaftliche Eigentümer des Flurstücks …. Begünstigte des Überwegungsrechts sind. Bei einer im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit handelt es sich um ein subjektiv-dingliches Recht, dass dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks zusteht und bei der Übertragung des Eigentums ohne weiteres als Bestandteil im Sinne von § 96 BGB mit übergeht. (Palandt-Bassenge, Bürgerliches Gesetzbuch, 77. Aufl. Einl. v. § 854 Rz.6).
Die Parteien sind aber nicht in die schuldrechtlichen Vereinbarungen eingetreten, die die N…. GmbH u.a. in § 12 Abs.6 des notariellen Kaufvertrages mit Herrn …. R…. in Bezug auf die Unterhaltungslast hinsichtlich der Überwegungsfläche getroffen hat, da diese Regelung nur in einige und nicht in allen Kaufverträgen übernommen wurde, die die N…. GmbH mit den Wohnungseigentümern abgeschlossen hat. Schuldrechtliche Vereinbarungen, die neben dem dinglichen Recht selbständig oder als Teil des Grundgeschäfts getroffen werden, wie beispielsweise die Übernahme einer Unterhaltungspflicht des Berechtigten, wirken grundsätzlich nur zwischen den Vertragsparteien. Sie sind nicht eintragungsfähig und wirken ohne Übernahme nicht gegenüber dem Sondernachfolger. § 566 BGB, der bestimmt, dass ein Erwerber einer vermieteten Wohnung im Fall der Veräußerung an Stelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eintritt, ist insoweit nicht anwendbar. (Palandt-Bassenge, aaO. § 1018 Rz.27).
Entsprechendes gilt auch für schuldrechtliche Vereinbarungen über die Ausgestaltung des Gemeinschaftsverhältnisses. Sie wirken nur inter pares, d.h. zwischen den Wohnungseigentümern, die sie abgeschlossen haben. Für die Frage, ob der Sondernachfolger in diese Rechte und Pflichten eintritt, können weder die Regelungen über die Abtretung (§§ 398 ff BGB) noch die über eine Schuldübernahme (§§ 414 ff BGB) Anwendung finden. Vielmehr setzt der Eintritt eines Sondernachfolgers in die Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers aus einer Vereinbarung eine Willensübereinstimmung aller an diesem Vorgang beteiligter Personen im Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung voraus. Enthält die Vereinbarung keinen dahingehenden Vorbehalt und ergibt sich ein solcher auch nicht aus den Umständen, wird der Wille der übrigen Wohnungseigentümer in der Regel dahin zu verstehen sein, dass sie das Gemeinschaftsverhältnis personenneutral regeln, d.h. auch einen Sondernachfolger einbinden wollen. Zusätzlich ist aber auch die Zustimmung des Sondernachfolgers erforderlich. Diese kann ausdrücklich, z.B. in dem Erwerbsvertrag, oder durch schlüssiges Verhalten konkludent erklärt werden. Jedoch muss der entsprechende Wille eindeutig feststellbar sein und darf nicht einfach fingiert werden. Es genügt auch nicht, dass der Erwerber die Vereinbarung kannte oder hätte kennen müssen. Liegt keine Zustimmung vor, kann die Vereinbarung ihren Zweck, das Gemeinschaftsverhältnis zu regeln, nicht mehr erfüllen. Sie wird insgesamt unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion der Bindung unter den verbliebenen Wohnungseigentümern nach § 139 BGB ist zwar nicht ausgeschlossen. Aus Gründen der Rechtssicherheit muss sie aber auf Ausnahmefälle beschränkt werden und kommt nur dann in Betracht, wenn eine einheitliche Geltung unter allen Wohnungseigentümern nicht notwendig ist. (Bärmann-Klein, Wohnungseigentumsgesetz, 12. Aufl. § 10 Rz.107 ff) Da hinsichtlich der Unterhaltung der Überwegungsfläche eine einheitliche Regelung für alle Wohnungseigentümer erforderlich ist und die Parteien keine Umstände vorgetragen haben, aus denen geschlossen werden kann, dass auch die Wohnungseigentümer, in deren Kaufverträgen sich nicht eine entsprechende Regelung findet, der Vereinbarung in § 12 Abs.6 zugestimmt haben, ist die Vereinbarung insgesamt unwirksam.
Auch aus den früheren Beschlussfassungen auf den Wohnungseigentümerversammlungen vom 10.04.2015,03.07.2015 und 29.06.2017 kann nicht gefolgert werden, dass die Wohnungseigentümer bereits eine Vereinbarung geschlossen haben, da in dem Beschlussantrag zu TOP 3 der Versammlung eine einstimmige Beschlussfassung vorgesehen war und eine solche dem Abstimmungsergebnis nach nicht erzielt werden konnte. Gleiches gilt für den Beschlussantrag zu TOP 3 der Versammlung vom 03.07.2015. Ausweislich des Abstimmungsergebnisses der Beschlussfassungen zu TOP 3, 4 und 5 der Versammlung vom 29.06.2017, auf der über gleich lautende Beschlussanträge wie die streitgegenständlichen, abgestimmt wurde, hat zwar die Mehrheit der anwesenden Miteigentumsanteile für die Anträge gestimmt. Als Verkündungsergebnis ist aber in dem Protokoll festgehalten worden, dass die Anträge damit nicht befürwortet werden. Im Rahmen einer Beschlussfassung auf einer Eigentümerversammlung hat der Versammlungsleitet aus dem Abstimmungsergebnis nach den maßgeblichen rechtlichen Regeln das Beschlussergebnis herzuleiten, d.h. zu entscheiden, ob der Antrag mehrheitlich beschlossen wurde oder nicht. Das Beschlussergebnis ist durch ihn zu verkünden und hat konstitutive Wirkung, da die Bekanntgabe des Ergebnisses Voraussetzung für das rechtswirksame Zustandekommen eines Beschlusses ist. Bei dieser Wirkung bleibt es auch dann, wenn die Verkündung nicht zutreffend erfolgt. Ein solch fehlerhafter Beschluss kann nach Maßgabe von §§ 46, 23 WEG angefochten werden. Da das vorliegend nicht erfolgt ist, sind die Beschlüsse bestandskräftig geworden und entfalten keine Rechtswirkungen.
Damit verbleibt es bei der gesetzlichen Regelung. Bei der Zuwegungsfläche auf dem Flurstück …. handelt es sich um eine Anlage im Sinne des § 1020 S.2 BGB. Aufgrund der im Grundbuch eingetragenen Berechtigung zur Benutzung der Zuwegung sind die Wohnungseigentümer „Halter“ des Weges, gleich, ob sie diesen angelegt haben oder nicht. Auch die Mitbenutzung der Zufahrt durch den Eigentümer und die Bewohner des belasteten Vordergrundstücks führt nicht dazu, dass die Wohnungseigentümer nicht mehr „Halter“ des Weges sind, sondern hat zur Folge, dass sich der Eigentümer des Flurstücks …. zu beteiligen hat. Da die Vereinbarung in § 12 Abs.6 des notariellen Kaufvertrages aus den angeführten Gründen nicht greift, ergibt sich auch aus den Umständen bei der Bestellung der Dienstbarkeit nichts anderes. Das Maß der Verpflichtung des Begünstigten und des Belasteten im Verhältnis zueinander wird von dem Umfang und der Intensität der beiderseitigen Nutzung des Weges bestimmt. Ist nichts anderes feststellbar, haben gemäß §§ 748, 742 BGB beide im selben Umfang zur Unterhaltung des Weges auf diesem Weg beizutragen (BGH, Urteil vom 07. Juli 2006 – V ZR 156/05 -, Rn. 8, juris)
Für die Tragung der Kosten der Unterhaltungslast gilt nichts anderes. Aus § 1020 S.2 BGB folgt ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf Beteiligung des Eigentümers des belasteten Grundstücks …. an den Kosten der Unterhaltung und Instandsetzung. Zwar ergibt sich aus § 1020 S.2 BGB auch die Verpflichtung des Berechtigten, eine Anlage, die zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück hält, in ordnungsgemäßem Zustand zu halten. Dieser Verpflichtung kann der Dienstbarkeitsberechtigte nur entsprechen, wenn er die Anlage ordnungsgemäß unterhält und erforderlichenfalls auch instand setzt. Zur Unterhaltung und Instandsetzung der Anlage ist der Dienstbarkeitsberechtigte in dem durch § 1020 Satz 2 BGB beschriebenen Rahmen aber stets und auch dann verpflichtet, wenn eine entsprechende Verpflichtung nicht zum Inhalt der Grunddienstbarkeit gemacht worden ist. Denn die Pflichten nach § 1020 Satz 2 BGB sind eine gesetzliche Ausformung der in § 1020 Satz 1 BGB festgelegten allgemeinen Pflicht zur schonenden Ausübung der Dienstbarkeit. Die Pflicht zur schonenden Ausübung der Dienstbarkeit hängt aber nicht davon ab, ob der Eigentümer zur Mitbenutzung berechtigt ist oder nicht. Wenn der Eigentümer eine der Ausübung der Dienstbarkeit dienende Anlage mitbenutzen darf, gehen seine Rechte weiter, als wenn er die Nutzung durch den Berechtigten nur dulden müsste, ohne die Anlage selbst nutzen zu dürfen. Das führt allenfalls zu einer Intensivierung der den Berechtigten ohnehin treffenden Pflicht zur Rücksichtnahme. Ein solches Mitbenutzungsrecht kann aber keinesfalls zu einer Abschwächung dieser Pflicht führen. Nichts anderes hat für die aus § 1020 Satz 2 BGB abzuleitende Unterhaltungspflicht als besondere Ausprägung dieser Rücksichtnahmepflicht zu gelten. Daran, dass der Berechtigte die Anlage im Interesse des Eigentümers unterhalten muss, kann sich im Allgemeinen nicht deswegen etwas ändern, weil der Eigentümer die Anlage nicht nur dulden muss, sondern auch noch selbst mitbenutzen darf. § 1020 Satz 2 BGB gilt deshalb auch bei einer Berechtigung des Eigentümers zur Mitbenutzung der Anlage.
Zur Unterhaltung der Anlage ist der Dienstbarkeitsberechtigte aber nach § 1020 Satz 2 BGB nicht uneingeschränkt, sondern nur in dem Umfang verpflichtet, wie es das Interesse des Eigentümers erfordert. Mit „Interesse des Eigentümers“ meint § 1020 Satz 2 BGB nicht jedes Interesse des Eigentümers, sondern nur sein Integritätsinteresse. Dies folgt aus § 1021 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach als Inhalt der Grunddienstbarkeit eine Unterhaltungslast des Berechtigten vereinbart werden kann, die ihre Grenze im Benutzungsinteresse des Eigentümers findet. Der Berechtigte ist deshalb nur verpflichtet, von der Anlage ausgehende Beeinträchtigungen des Eigentums zu vermeiden, die Verkehrssicherheit sicherzustellen und gegebenenfalls auch für ein ordentliches Aussehen der Anlage zu sorgen. Die Grenze bildet das Interesse des Eigentümers an der Benutzung seines Grundstücks. Das gilt, sofern keine Vereinbarung nach § 1021 Abs. 1 Satz 2 BGB getroffen ist, auch dann, wenn der Eigentümer die Anlage mitbenutzen darf. Ohne eine solche Vereinbarung beschränkt sich das Recht des Grundstückseigentümers auf eine Mitbenutzung der Anlage in dem auch sonst zu erhaltenden ordnungsgemäßen Zustand. Bei einem Recht des Eigentümers zur Mitbenutzung erfordert sein Interesse im Sinne von § 1020 Satz 2 BGB nicht, dass der Berechtigte die Kosten einer Erhaltung der Anlage in ordnungsgemäßem Zustand in vollem Umfang allein trägt. Im Umfang seiner Nutzung muss der Eigentümer solche Kosten vielmehr selbst tragen, wenn eine entsprechende Unterhaltungslast des Berechtigten nicht nach Maßgabe von § 1021 Abs. 1 Satz 2 BGB zum Inhalt der Grunddienstbarkeit gemacht wurde. Wie die Kostenanteile des Berechtigten einerseits und des Eigentümers andererseits zu ermitteln sind, bestimmt § 1020 Satz 2 BGB nicht. Diese planwidrige Lücke der Vorschrift kann durch eine entsprechende Anwendung des Gemeinschaftsrechts geschlossen werden. Nach §§ 748, 742 BGB würden der Dienstbarkeitsberechtigte und der Eigentümer die Kosten im Zweifel je zur Hälfte zu tragen haben. (BGH, Urteil vom 12. November 2004 – V ZR 42/04 BGHZ 161, 115-124, Rn. 24 ff).
Dementsprechend entspricht es nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer beschließen, auf ihre Kosten eine Fachfirma und konkret die Firma …. Objektbetreuung GmbH mit der Vornahme von Verkehrssicherungspflichten sowie Reinigungs- und Wartungsarbeiten in Bezug auf die Überwegungsfläche zu beauftragen. Vielmehr haben sie den Eigentümer des belasteten Grundstücks an dieser Entscheidung mit zu beteiligen und mit diesem eine Vereinbarung dahingehend zu treffen, in welchem Maß sie für die Unterhaltung der Zuwegung Sorge tragen haben, wie diese Unterhaltung in tatsächlicher Hinsicht durchgeführt werden soll sowie welche Kosten dafür anzusetzen sind und in welcher Höhe von wem getragen werden. Beschließen sie allein eine Fachfirma dafür einzusetzen und zu beauftragen, tragen sie das Risiko, unter Umständen ihre Aufwendungen nicht in voller Höhe vom Eigentümer des Grundstücks ersetzt zu erhalten, da die eingesetzte Firma beispielsweise zu teuer ist oder sonstige begründete Einwendungen gegen die Firma bestehen.
Den streitgegenständlichen Beschlüssen ist auch bei verständiger Auslegung nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont nicht zu entnehmen, dass die Wohnungseigentümer sich vorbehalten haben, den Eigentümer des belasteten Vordergrundstücks noch hinsichtlich dieser Fragen in Anspruch zu nehmen, auch wenn zwischen ihnen nach dem Vortrag der Beklagten insoweit Einigkeit bestanden haben soll. Der Inhalt eines Beschlusses muss klar und bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, weil ein Sondernachfolger nach § 10 Abs.4 WEG an die Beschlüsse gebunden ist. Ob dies der Fall ist, ist ggfs. durch Auslegung zu ermitteln. Maßgeblich für die Auslegung von Beschlüssen sind die allgemeinen Auslegungsregeln für Rechtsgeschäfte (§§ 133, 157 BGB). Da Beschlüsse aber nach § 10 Abs.4 WEG auch ohne Eintragung im Grundbuch für und gegen den Sondernachfolger gelten und diese die subjektiven Vorstellungen der Abstimmenden nicht kennen, kommt es auf das objektiv Erklärte an. Deshalb sind Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung – wie Eintragungen im Grundbuch – aus sich heraus objektiv und normativ auszulegen. Maßgebend sind dabei der Wortlaut und der sonstige Protokollinhalt, nicht aber Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses. (Bärmann-Merle aaO. § 23 Rz.54, 62) Da den streitgegenständlichen Beschlüssen und auch dem sonstigen Protokollinhalt keine Aussage darüber zu entnehmen ist, ob und in welchem Maß der Eigentümer des belasteten Grundstücks an der Unterhaltung und den dadurch entstehenden Kosten zu beteiligen ist, sind die Beschlüssen nicht hinreichend bestimmt und für unwirksam zu erklären.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr.11, 711 ZPO. Da die Klägerin die Beschlüsse insgesamt angefochten hat, sich die Ungültigerklärung aber nur auf Teile der Beschlüsse zu TOP 3 und 4 bezieht, ist sie auch anteilig an den Kosten des Rechtsstreits zu beteiligen.
